Cụ thể, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định rõ nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch quy định gồm: Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật; Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong các trường hợp cụ thể; Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở.

Nghị định nêu rõ các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về nhà ở, công trình xây dựng không thuộc sở hữu nhà nước, Nghị định quy định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ được thực hiện theo quy định và trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư theo cơ chế quy định.

leftcenterrightdel
 Một chung cư cũ tại số 93 Láng Hạ đến nay đã được xây dựng mới. Ảnh: PV&BT

Về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước, Nghị định quy định trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thuộc diện phải phá dỡ thì người đang thuê được bố trí tái định cư theo quy định. Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ có diện tích theo thiết kế được duyệt nhưng không thấp hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ, trừ trường hợp không có nhu cầu thuê nhà ở; giá thuê nhà ở được áp dụng như đối với giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; nếu Nhà nước bán căn hộ này thì người đang thuê được mua theo quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại nhà chung cư tại địa điểm cũ thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ tại địa điểm khác theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 20 và cơ chế quy định tại điểm a khoản này; nếu người đang thuê có nhu cầu thì được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Đối với các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc thuộc sở hữu nhà nước trong phạm vi dự án (nếu có) thì thực hiện giải quyết theo quy định. Trường hợp khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà theo quy hoạch được duyệt vẫn bố trí các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc trong dự án thì Nhà nước có trách nhiệm đầu tư, xây dựng hoặc giao cho chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng lại các công trình này; trường hợp chủ đầu tư quy định tại Điều 14, Điều 15 của Nghị định này thực hiện xây dựng thì sau khi bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền, Nhà nước có trách nhiệm thanh toán toàn bộ các chi phí đã đầu tư xây dựng các công trình này cho chủ đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước; Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc thì giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 1/9/2021.

Nghị định số 69/2021/NĐ-CP sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ đang giậm chân tại chỗ trong hàng chục năm qua. Đến nay mới chỉ có 1% trong tổng số 2.500 chung cư cũ, hư hỏng trên cả nước được cải tạo, xây dựng lại. Nguyên nhân trước đây chủ yếu là do cơ chế chính sách chưa sát với thực tiễn./.

Thực tế cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội cũng cho thấy, về công tác giải phóng mặt bằng, theo quy định của Luật Nhà ở, nếu nhà chung cư cũ chưa xuống cấp nguy hiểm đạt cấp D thì cần 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý với phương án đền bù thì mới được phá dỡ, điều này rất khó thực hiện trên thực tế. Hiện nay, nhiều nhà chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, mặc dù chưa đạt tiêu chuẩn cấp D nhưng không bảo đảm an toàn, rất cần phải xây dựng lại. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại toàn khu gồm nhiều tòa chung cư cũ, độ phức tạp hơn nhiều do có đa dạng đối tượng sở hữu nhà, quy mô lớn nên cần phải có thống nhất về cơ chế chính sách ngay từ đầu, quy định về thời gian, thống nhất về phương án đền bù đối với các chủ sở hữu nhà phải kéo dài hơn các dự án đơn lẻ. 

H.T