Một số khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tiếp tục được tháo gỡ để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất; việc công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai ngày càng được tăng cường, phát huy dân chủ; bộ máy quản lý từng bước được kiện toàn theo hướng chuyên nghiệp, hiện đại. Các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành Luật đã được triển khai kịp thời, đúng quy định của pháp luật, phù hợp với điều kiện thực tế; các văn bản được triển khai, ban hành đều bám sát chủ trương đẩy mạnh cải cách hành chính, tăng cường tính công khai, minh bạch, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Sau gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 phát sinh những tồn tại, bất cập như một số quy định trong Luật Đất đai năm 2013 chưa phù hợp với một số luật có liên quan, nhất là các luật về tài sản gắn liền với đất; nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn diễn ra,… Do đó, đề góp phần xây dựng pháp luật về đất đai trong thời gian tới, tác giả xin tham gia đề xuất một số ý kiến như sau:
Một là, bổ sung khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai quy định về Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
Hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất do thực hiện phương án sắp xếp lại, xử lý tài sản công theo Nghị định 167/2017/NĐ-CP của Chính phủ, dẫn đến thiếu cơ sở pháp luật trong việc xác định căn cứ thu hồi và chính sách giải quyết đối với các hộ dân phải di dời tại nhà đất thu hồi theo Nghị định 167/2017/NĐ-CP để cơ quan chức năng tổ chức thực hiện. Do đó, cần bổ sung vào khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai như sau: “1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:.. d) Thu hồi nhà đất do thực hiện phương án sắp xếp lại, xử lý tài sản công là nhà đất do nhà nước quản lý”.
Đồng thời, bổ sung vào khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai về các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm: “thu hồi nhà đất do thực hiện phương án sắp xếp lại, xử lý tài sản công là nhà đất do Nhà nước quản lý”… Việc lập phương án bồi thường hỗ trợ di dời cho các hộ gia đình, cá nhân phải di dời theo quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Hai là, tại điểm a, khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai quy định thu hồi đất bị giải thể, phá sản; tuy nhiên hiện nay các doanh nghiệp bị dừng hoặc thu hồi giấy đăng ký kinh doanh nhưng không làm thủ tục giải thể, phá sản nên không có cơ sở để thu hồi đất. Do đó, cần có quy định cụ thể về trường hợp thu hồi đất bị giải thể, phá sản khi các doanh nghiệp bị dừng hoặc thu hồi giấy đăng ký kinh doanh.
Ba là, khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai quy định: “3. Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau: a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;”.
Trong thực tế hiện nay, có những dự án thu hồi đất lớn, có nhiều hộ gia đình bị ảnh hưởng nên việc quy định ban hành quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày là không thể thực hiện được.
Do đó, kiến nghị sửa đổi, bổ sung như sau:"a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày; trường hợp quy mô dự án lớn (trên 100 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất) thì việc ban hành Quyết định được thực hiện dài hơn nhưng không quá 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định đầu tiên của dự án".
Bốn là, Điều 103 Luật Đất đai quy định về việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao. Tuy nhiên, thực tế ao là một thửa đất sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản, được đo đạc xác định ranh giới sử dụng đất rõ ràng, cụ thể trên thực địa và được thể hiện là thửa đất độc lập trên hồ sơ địa chính. Do đó, để đất có ao là không phù hợp. Vì vậy, đề nghị bỏ từ ao vì thực tế ao là một thửa đất sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản, được đo đạc xác định ranh giới sử dụng đất rõ ràng, cụ thể trên thực địa và được thể hiện là thửa đất độc lập trên hồ sơ địa chính
Năm là, khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai quy định:“3. Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”. Điểm b, khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “1. Việc xác định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:… b) Theo thời hạn sử dụng đất;…”
Căn cứ các quy định nêu trên, việc xác định giá đất phải đảm bảo thời điểm xác định giá đất và thời hạn sử dụng đất. Khi xác định giá đất cụ thể, đã gặp khó khăn, vướng mắc trong việc xác định thời điểm để xác định giá đất, nguyên nhân là do ngày ban hành các quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất… và thời hạn sử dụng đất chưa xác định cụ thể (như ngày ban hành quyết định là một ngày, nhưng thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày nhà đầu tư được lựa chọn là chủ đầu tư), từ đó dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau. Do đó, đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 108 như sau: “Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất”.
Ngoài ra, đề xuất bổ sung thời điểm xác định giá đất đối với các trường hợp xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất như sau: “Thời điểm xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định bán đấu giá quyền sử dụng đất”.
Sáu là, khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai quy định: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Quy định này là mâu thuẫn các quy định của pháp luật dân sự. Theo khoản 2 Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định: “...quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.” và không quy định cấm hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp làm nông nghiệp thì không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Hoặc người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp muốn nhận chuyển nhượng đất trồng lúa để sản xuất nâng cao thu nhập, chuyển đổi nghề nghiệp, tích tụ đất trồng lúa để sản xuất lớn, đầu tư công nghệ cao. Vì vậy, đề nghị có hướng điều chỉnh đối với khoản 3 Điều 191 của Luật Đất đai để giải quyết việc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đối với đất trồng lúa đồng thời đảm bảo thực hiện đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của người dân theo quy định của pháp luật./.