Sử dụng đúng mục đích, hiệu quả tài nguyên đất đai, tăng thu NSNN, là động lực kích thích nền kinh tế phát triển

Hiện tượng các tổ chức, cá nhân mua bán, chuyển nhượng bất động sản (BĐS) ghi 2 giá (giá mua bán thực tế cao hơn trên hợp đồng công chứng) diễn ra khá phổ biến đã và đang gây thất thu cho NSNN. Nhìn từ góc độ pháp luật, Luật Đất đai năm 2013 quy định, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành Bảng giá đất 5 năm một lần và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, thực tế hiện nay xảy ra tình trạng trốn thuế, tránh thuế liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Các hợp đồng chuyển nhượng BĐS thường có giá trị thực tế cao nhưng các bên tham gia có thể thoả thuận ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng công chứng thấp hơn hoặc bằng bảng giá của UBND tỉnh quy định dẫn đến các bên khai không đúng giá thực tế. 

Hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng lời nói. Chính vì vậy, trong hoạt động chuyển nhượng BĐS vẫn tồn tại song song 02 loại hợp đồng đó là: hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động và hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp. Nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND.

Bên cạnh đó, còn tình trạng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo giá bán thấp hơn giá của chủ đầu tư. Điều này không phản ánh đúng bản chất các giao dịch BĐS, đồng thời gây thất thu cho NSNN.

Các chuyên gia cho rằng, thực tế hiện nay, tình trạng mua, bán nhà, đất “hai giá” khi giá bán cao nhưng ghi trong hợp đồng giá thấp để trốn thuế diễn ra khá phổ biến. Bên cạnh đó, ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của một bộ phận người dân chưa cao, nhận thức về pháp luật còn thấp, không nhận thức được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng BĐS.

Đa số khi làm thủ tục chuyển nhượng BĐS, bên bán và bên mua thỏa thuận khai giá trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so giá thực tế. (Ảnh minh họa: KT)

Tăng cường tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật và xử lý nghiêm hành vi trốn thuế

Nguyên nhân của tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá làm lũng đoạn thị trường những năm gần đây được chỉ ra chủ yếu do hoạt động mua đi bán lại là chính, không phải từ nhu cầu của người dân. Hiện cũng không có chính sách kích thích phát triển BĐS mà chủ yếu là mua bán lòng vòng, “găm” đất đai để đẩy giá, thổi giá, do đó sẽ để lại nhiều hệ lụy. Rõ ràng, cần phải có công cụ thuế sớm chặn đứng hiện tượng đáng quan ngại này.

Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước, tài nguyên đất đai phải được sử dụng đúng mục đích như đất ở phải xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, đất để làm các công trình công cộng xã hội phải được dùng để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu chung của tất cả mọi người… Nhờ hoạt động xây dựng, hoạt động sản xuất kinh doanh, BĐS mới phát huy tác dụng. Từ đó, Nhà nước sẽ thu được khoản thuế tương xứng và nền kinh tế được kích thích phát triển.

Kịp thời chấn chỉnh hoạt động mua bán, giao dịch BĐS, minh bạch, lành mạnh hóa thị trường, nguồn lực đất đai phải được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, thu hút đầu tư, tạo công ăn việc làm, phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời tăng thu NSNN qua hoạt động thu thuế, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm hàng, đẩy giá đất, tước đi cơ hội sở hữu nhà, đất của nhóm người “yếu thế” trong xã hội, cơ quan quản lý nhà nước cần có giải pháp với liều lượng hợp lý để đạt được “mục tiêu kép”, vừa quản lý hiệu quả nhưng không tạo ra điểm nghẽn đối với thị trường.

Theo đó, Bộ Tài chính đã có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Bộ Công an; Bộ Tư pháp để phối hợp triển khai đồng bộ các giải pháp chống thất thu trong hoạt động chuyển nhượng BĐS. Gần đây nhất ngày 28/4/2022, Bộ Tài chính tiếp tục có công văn số 3849/BTC-TCT gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Trên cơ sở chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài chính, cơ quan thuế các cấp đã hướng dẫn người dân, DN kê khai đúng giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, đồng thời Bộ Tài chính đã chỉ đạo Tổng cục Thuế yêu cầu cơ quan thuế tăng cường công tác phối hợp với các cơ quan, ban ngành địa phương trong quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, đặc biệt tăng cường việc xử lý hình sự đối với hành vi trốn thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Tổng cục Thuế cũng phối hợp với các cơ quan thông tấn, báo chí đăng tải các bài báo tuyên truyền về chống thất thu thuế từ chuyển nhượng BĐS. Xây dựng nội dung hướng dẫn Cục Thuế tỉnh, thành phố tuyên truyền đến người nộp thuế, các tổ chức hành nghề công chứng về quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của người nộp thuế để nâng cao tính tuân thủ trong việc khai báo giá chuyển nhượng đúng với giao dịch thực tế. Các Cục Thuế địa phương cũng đã tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật, đặc biệt là nội dung quy định về hành vi trốn thuế và xử lý vi phạm đối với hành vi trốn thuế.

Đồng thời, cơ quan thuế đã thực hiện một số biện pháp để thu thập chứng cứ xác minh giá chuyển nhượng như: xác minh với các Văn phòng công chứng về hợp đồng đặt cọc, hợp đồng khác giá khai thuế, Phụ lục hợp đồng với giá điều chỉnh; xác minh qua ngân hàng các thông tin về giao dịch liên quan chuyển nhượng BĐS, vay để mua BĐS,…

Không những vậy, cơ quan thuế cũng căn cứ vào cơ sở dữ liệu mà người nộp thuế đã kê khai tính thuế và tham khảo giá thực tế chuyển nhượng ở một số khu vực, vị trí tương đương đã phát hiện các rủi ro trong việc kê khai nộp thuế và yêu cầu kê khai lại, qua đó tăng thu cho ngân sách hàng trăm tỷ đồng. Cá biệt qua kê khai lại của các tổ chức cá nhân tại một số địa phương đã kê khai giá chuyển nhượng BĐS tăng từ 2 - 5 lần so với giá kê khai ban đầu, đặc biệt có hồ sơ kê khai điều chỉnh tăng lên 20 lần, 40 lần. Điều này cho thấy người nộp thuế đã nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, chủ động khai tăng giá chuyển nhượng ngay từ ban đầu khi làm hợp đồng công chứng hoặc khi được cơ quan thuế tuyên truyền, hỗ trợ.