Đấu giá bất động sản, những vấn đề đặt ra hiện nay

Thứ sáu, 28/10/2022 16:04
Đấu giá bất động sản hiện nay còn nhiều bất cập như quy định chưa được cụ thể hóa về trường hợp như đặt cọc, yếu tố tài chính của chủ đầu tư, việc cấm và hạn chế các đối tượng tham gia đấu giá, bỏ cọc… Điều này đã dẫn đến một lỗ hổng trong quy định về đấu giá cũng như trong việc thực thi chế định về đấu giá bất động sản gây rủi ro cho lợi ích của nhà nước cũng như các chủ thể liên quan.
leftcenterrightdel
 

Thực trạng đấu giá bất động sản, những vướng mắc hiện nay

Hiện nay khung pháp lý về pháp luật đất đai cũng như Luật đấu giá tài sản công, Luật đầu tư và các văn bản pháp luật có liên quan đã dần được hoàn thiện lấp được những khoảng trống pháp lý. Việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, minh bạch, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia đúng theo quy định của pháp luật, phòng ngừa thất thoát tài sản nhà nước Pháp luật đã về đấu giá quyền sử dụng đất đã được quy định tại Luật Đất đai 2013, Luật quản lý sử dụng tài sản công 2017, Luật Đầu tư 2020, Đấu giá tài sản 2016 và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 31/2021/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.

Tuy nhiên, trong thời gian qua việc đấu giá đã xuất hiện, hiện tượng thao túng giá khởi điểm diễn ra tại các thành phố lớn, đặc biệt tình trạng này xảy ra đối với các tổ chức tham gia đấu giá có nhiều công ty con, công ty liên kết, sở hữu chéo, việc bỏ giá đất rất cao rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt bằng giá ảo để mua đi, bán lại nhiều lô đất đã trúng đấu giá hoặc bán ra các lô đất đã gom trong khu vực đấu giá nhằm thu lợi, bán hàng tồn đọng, tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng… Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp, cá nhân trong khu vực nhân cơ hội này tăng giá đất tạo nên cơn sốt đất ảo. Việc này đã trực tiếp ảnh hưởng đến quá trình bồi thường thu hồi đất, gây khó khăn cho công tác hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án sử dụng đất vào mục đích, phát triển kinh tế xã hội, gây mất ổn định xã hội, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp.  Bên cạnh đó có một số doanh nghiệp bỏ cọc và không thanh toán tiền đúng tiến độ gây khó khăn trong công tác thu ngân sách của Nhà nước, chậm triển khai kế hoạch sử dụng đất và gây ra tốn kém thời gian, công sức để xây dựng lại quy trình đấu giá. Mặt khác, có trường hợp bỏ giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm gây khó khăn cho công tác thẩm định giá, đấu giá đối với các lô đất trong khu vực dự kiến đưa ra đấu giá trong thời gian tới. Nguyên nhân chính trong những vấn đề nêu trên là:

Thứ nhất, quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Luật Đấu giá 2016 chưa có quy định cụ thể về điều kiện về năng lực tài chính và tình trạng pháp lý của các doanh nghiệp tham gia đấu giá. Thêm vào đó, thực tế pháp luật hiện nay chỉ quản lý chính công ty tham gia đấu giá chứ không xét đến “người có liên quan” của công ty đó. Trong khi thực tế các doanh nghiệp tham gia dự án trong lĩnh vực bất động sản đều là công ty con, công ty dự án mà không phải công ty mẹ, các công ty sở hữu chéo…. Do đó, pháp luật đã không đủ bao quát đến trường hợp vi phạm của “người có liên quan” dẫn đến một doanh nghiệp vi phạm nhiều lần trước đây vẫn có thể tham gia đấu giá.

Thứ hai, nhiều tổ chức đấu giá xong nhưng không sử dụng đúng mục đích và nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí “đất vàng” hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu giữ đất, đầu cơ nhưng các biện pháp và mức xử phạt hiện hành quá nhẹ,  chưa có tính răn đe và cũng chưa có trường hợp nào bị ra quyết định thu hồi dự án. Điều này dẫn đến các doanh nghiệp mua đất xong và chờ lên giá thay vì thực hiện dự án nên không chịu nhiều áp lực tài chính.

Thứ ba, chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước chưa sát và theo kịp trong việc quản lý và ngăn chặn đầu cơ bất động sản, dẫn đến một số tổ chức lợi dung khe hở này vay vốn nhằm mục đích đầu cơ.

Thứ tư, hiện nay còn tồn tại một số vướng mắc có liên quan đến sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai, về đầu tư, về đấu giá và quản lý Thuế về điều kiện đăng ký tham gia đấu giá, năng lực tài chính của người tham gia đấu giá, về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau chưa có tính nhất quán.

Từ những bất cập trên có thể thấy tình trạng có lỗ hổng trong quy định về đấu giá bất động sản là một vấn đề cần được các cơ quan quản lý nhà nước giám sát, nhưng nếu chỉ xoay quanh việc sửa đổi các quy định của Luật Đấu giá thì không đủ để ngăn chặn những hành vi mang tính chất thao túng thị trường, đầu cơ bất động sản. Do đó, cần một giải pháp mang tính tổng thể hơn đối với các chính sách về tín dụng, đất đai, doanh nghiệp, và đấu giá tài sản để giải quyết các tồn tại trên.

 Giải pháp tổng thể trong đấu giá bất động sản

Không thể phủ nhận pháp luật về đấu giá tài sản đã có những bước phát triển về lượng và chất, mang đến một nguồn thu ngân sách rất lớn cho nhà nước, có thể nói pháp luật về đấu giá tài sản nhà nước, đặc biệt là bất động sản, một tài sản hết sức đặc thù. Do đó, cần có các giải pháp phù hợp đáp ứng các mục tiêu cụ thể như sau:

Thứ nhất, cơ cấu hợp lý dòng vốn đầu  tư bất động sản: Đối với mục tiêu cơ cấu lại dòng vốn đầu tư bất động sản, Ngân hàng Nhà nước cần sửa đổi các quy định trong lĩnh vực ngân hàng để tránh dòng vốn đổ vào bất động sản, giảm đầu cơ cũng như cơ cấu hợp lý dòng vốn vào các lĩnh vực, nghành nghề, dịch vụ sản xuất kinh doanh thiết yếu  như  giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Theo lộ trình trước đây do Ngân hàng Nhà nước đặt ra, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn trong giai đoạn này là 34%. Tuy nhiên, do tình hình dịch bệnh Covid-19, tỷ lệ này đã được giãn ra theo lộ trình sau đây: Từ ngày 01 tháng 01 năm 2020 đến hết ngày 30 tháng 9 năm 2021: 40%; Từ ngày 01 tháng 10 năm 2021 đến hết ngày 30 tháng 9 năm 2022: 37%; Từ ngày 01 tháng 10 năm 2022 đến hết ngày 30 tháng 9 năm 2023: 34%; Từ ngày 01 tháng 10 năm 2023: 30%.

Bên cạnh đó tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua bất động sản, và các khoản vay có thế chấp bằng bất động sản. Hiện nay, căn cứ theo quy định tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN, và Thông tư 23/2020/TT-NHNN, hệ số rủi ro áp dụng đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản, khoản phải đòi mà khách hàng cho phép tổ chức, cá nhân khác sử dụng nguồn vốn để kinh doanh bất động sản là 200%, trong khi đó hệ số rủi ro áp dụng đối với giá trị nguyên giá các khoản các khoản đầu tư bất động sản là 100%. Trước đây tỷ lệ áp dụng đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản được dự kiến nâng lên là 250% (cao hơn 50%) so với mức hiện tại. Theo thống kê số lượng bất động sản thế chấp tại 26 ngân hàng đã tăng 18% trong năm 2021 lên hơn 9,6 triệu tỷ đồng, chiếm 60% trong tổng tài sản thế chấp.

Thứ hai, cần quy định về tỷ lệ tăng trưởng bất động sản: áp dụng tỷ lệ tăng trưởng tín dụng có giới hạn cho lĩnh vực bất động sản nhằm hạ nhiệt thị trường tăng trưởng nóng. Hiện nay, tỷ lệ tăng trưởng tín dụng đang áp dụng chung cho toàn bộ lĩnh vực. Hàng năm Ngân hàng Nhà nước sẽ cấp chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng ngân hàng. Tuy nhiên, việc chỉ tiêu tăng trưởng này là chỉ tiêu chung cho toàn bộ lĩnh vực, và không có hạn mức riêng cho bất động sản.

Thứ ba, sửa đổi luật đất đai, các quy định về đấu giá và các văn bản pháp luật liên quan: Đối với mục tiêu sửa đổi luật đất đai, các quy định về đấu giá và các văn bản liên quan.  Đối với đối tượng tham gia đấu giá cần tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt.

Thứ tư, mở rộng hình thức xử phạt bổ sung đối với chủ thể bỏ cọc khi tham gia đấu giá: Cần mở rộng hình thức xử phạt bổ sung đối với chủ thể bỏ cọc khi tham gia đấu giá. Hiện nay các dự án đầu tư và công ty tham gia đấu giá phần lớn đều là các công ty sân sau, các cá nhân quản lý của công ty, mà không phải chủ thể thật sự. Do đó cần bổ sung  đối tượng  “người có liên quan” khi vi phạm trong đấu giá.

Thứ năm, tăng truy thu thuế và áp dụng thuế bất động sản: Đối với mục tiêu tăng truy thu thuế và áp dụng thuế bất động sản, cơ quan nhà nước cần xây dựng bảng giá chuẩn theo giá thị trường để tránh các hành vi khai giá thấp hơn thực tế, cũng như minh bạch trong các giao dịch bất động sản. Điều này không chỉ tránh thất thu thuế mà còn tạo nên rào cản vô hình ngăn chặn hành vi lướt cọc trong bất động sản. Ngoài ra, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần nghiên cứu áp dụng quy định đánh thuế bất động sản đối với nhà, đất không sử dụng để ngăn chặn đầu cơ. Hiện nay, quy định thuế suất 0,15% áp dụng cho trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định là còn thấp. Bên cạnh đó, cần quy định hướng dẫn cụ thể về đối tượng áp dụng, hạn mức ở, giá tính thuế./.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1.     Luật Đất đai 2013.

2.     Luật Đấu giá Tài sản 2016.

3.      Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản.

4.      Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư: Nhà đầu tư phải góp vốn chủ sở hữu tối thiểu là 15% tổng mức đầu tư dự án không bao gồm vốn nhà nước quy định tại Điều 70 và Điều 72 của Luật này.

5.      Thông tư 22/2019/TT-NHNN Quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của Ngân hàng, Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài.

6.      Thông tư 08/2020/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 22/2019/TT-NHNN Quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của Ngân hàng, Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài.

Phạm Hương
Ý kiến bình luận
Họ và tên *
Email *
 
Nội dung bình luận *
Xác thực *

Bản quyền thuộc Tạp chí Thanh tra