Trong văn bản trả lời kiến nghị của cử tri thành phố Hà Nội và cử tri tỉnh Thái Bình về “đề nghị nghiên cứu trình sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Xây dựng liên quan đến các quy định về quản lý nhà chung cư, vì trên địa bàn các khu đô thị có số lượng chung cư lớn nên phát sinh nhiều mâu thuẫn giữa chủ đầu tư, ban quản trị và người dân.” và “kiến nghị nghiên cứu trình Quốc hội sửa đổi, bổ sung các quy định về Luật Nhà ở, Luật Xây dựng để giải quyết các vướng mắc, bất cập liên quan đến các nội dung về quản lý nhà chung cư, khu đô thị, giải quyết các mâu thuẫn phát sinh giữa chủ đầu tư, ban quản trị và người dân”, Bộ Xây dựng nêu, ngày 25/11/2014 tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa 13, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2015), trong đó đã dành riêng 01 Chương riêng (Chương 7) để quy định về các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư như: Quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư; Hội nghị nhà chung cư; Ban quản trị nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư; kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư...
Tiếp đó, ngày 20/10/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở, trong đó đã quy định về: các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư; việc bàn giao và thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Ngày 28/01/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Trong Nghị định này cũng đã quy định cụ thể các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư và các chế tài xử phạt cụ thể đối với các hành vi vi phạm.
Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg ngày 09/10/2018 về tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư. Trong Chỉ thị cũng đã quy định trách nhiệm cụ thể của các Bộ, ngành có liên quan như: Bộ Xây dựng, Bộ Công an, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng như trách nhiệm của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.
Theo thẩm quyền, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành nhiều Thông tư như: Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 02/2016/TT-BXD, Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019, Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 ban hành Quy chuẩn quốc gia về nhà chung cư.
Các quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư nêu trên đã tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý điều chỉnh hầu hết các hoạt động có liên quan đến quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư như: quy định về bàn giao hồ sơ nhà chung cư; tổ chức Hội nghị nhà chung cư; thành lập và công nhận Ban quản trị; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; chỗ để xe trong nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; trách nhiệm của chính quyền... Các quy định này đã giúp việc quản lý, sử dụng nhà chung cư từng bước đi vào nền nếp, khắc phục được cơ bản những tồn tại trước đây, nâng cao tinh thần trách nhiệm, ý thức xây dựng đời sống văn minh, an toàn, giữ gìn vệ sinh môi trường của cư dân tại các nhà chung cư, góp phần giải quyết hầu hết các vướng mắc, tranh chấp, từng bước tạo nếp sống văn minh, hiện đại tại các đô thị.
Thanh tra chuyên đề diện rộng về công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư
Liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư, trong năm 2019, Bộ Xây dựng đã có báo cáo số 672/BXD-BC ngày 16/4/2019 gửi Ủy ban pháp luật của Quốc hội để tổ chức Phiên giải trình về việc thực hiện pháp luật về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư hiện nay, những vướng mắc bất cập và giải pháp tháo gỡ; trong đó, theo báo cáo của các địa phương thì hiện nay hơn 90% các nhà chung cư trên địa bàn cả nước đặc biệt là tại các thành phố lớn, trong đó có thành phố Hà Nội được quản lý, vận hành, sử dụng an toàn ít xảy ra các tranh chấp, khiếu kiện.
Ngày 13/5/2019, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội có văn bản số 2298/KL-UBPL14 kết luận Phiên giải trình về việc thực hiện pháp luật về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư hiện nay, những vướng mắc bất cập và giải pháp tháo gỡ. Trong văn bản này, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cũng đã đánh giá cao tinh thần, trách nhiệm, chủ động của Bộ Xây dựng trong việc hoàn thiện pháp luật và tổ chức thi hành pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Đồng thời, đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục thực hiện việc hoàn thiện pháp luật cũng như tăng cường công tác phổ biến tuyên truyền giáo dục pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, phối hợp với các cơ quan có liên quan xử lý dứt điểm các tranh chấp, khiếu nại có liên quan….
Trong năm 2021, Bộ Xây dựng đã ban hành Chỉ thị số 02/CT-BXD ngày 15/9/2021 về việc tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư và đã tiến hành thanh tra đối với nhiều chủ đầu tư, Ban quản trị tại một số địa phương. Bộ Xây dựng đã ban hành 18 kết luận thanh tra đối với 18 chủ đầu tư và 17 Ban quản trị tại 24 nhà chung cư/cụm nhà chung cư; đã buộc 12/18 chủ đầu tư phải gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định và quyết toán để chuyển ngay cho Ban quản trị nhà chung cư với tổng số kinh phí bảo trì hơn 344,96 tỷ đồng; buộc 5/18 chủ đầu tư trả lại 2.080 m2 diện tích lấn chiếm về cho cư dân (có giá trị khoảng 62,40 tỷ đồng); đã xử phạt vi phạm hành chính 08/18 chủ đầu tư, tổng số tiền là 1,03 tỷ đồng... các kết luận thanh tra đã giải quyết dứt điểm rất nhiều kiến nghị, khiếu nại gay gắt của cư dân, góp phần ổn định cuộc sống của người dân, đảm bảo an ninh, trật tự địa phương.
Nhằm tiếp tục công tác hoàn thiện thể chế trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, trong đó có sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến việc bàn giao, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cũng như quy định cụ thể các hành vi vi phạm và chế tài xử lý đối với các vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư để tiếp tục tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc nhằm hạn chế các mâu thuẫn, tranh chấp giữa các chủ thể có liên quan: chủ đầu tư, Ban quản trị, người dân…có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Thực hiện chức năng quản lý nhà nước của mình, mới đây Bộ Xây dựng tiếp tục ban hành kế hoạch thanh tra số 1258/QĐ-BXD ngày 19/11/2021; theo đó, sẽ thực hiện thanh tra chuyên đề diện rộng về công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư trên địa bàn 11 tỉnh, thành phố: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Bắc Giang, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh, Ninh Bình, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An nhằm phát hiện, xử lý nghiêm các sai phạm trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Bộ Xây dựng đã thực hiện đánh giá, tổng kết việc thi hành các quy định của Luật Nhà ở 2014 trong đó có việc thực hiện các quy định liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư và đã có Tờ trình số 26/TTr-BXD ngày 10/12/2021 gửi Chính phủ về hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi). Tại phiên họp về chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 1/2022, Chính phủ đã có Nghị quyết số 13/NQ-CP ngày 30/1/2022 thông qua đề nghị xây dựng dự án Luật.
Hiện nay, Bộ Xây dựng cùng với các Bộ, ngành có liên quan tiếp tục thực hiện các bước theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật để báo cáo trình Quốc hội xem xét thông qua Nghị quyết đưa dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) vào Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh năm 2022 tại kỳ họp thứ 3 (tháng 5 năm 2022) của Quốc hội khóa XV. Thời gian dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) vào kỳ họp thứ 4 (tháng 10 năm 2022) của Quốc hội khóa XV và thông qua dự án Luật vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5 năm 2023) của Quốc hội khóa XV. Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) nếu được thông qua sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2024.
H.T