Công ty Cổ phần Tây Đức (mã số doanh nghiệp: 2500389116, trụ sở tại: Xuân Thượng 1, phường Phúc Thắng, thành phố Phúc Yên) được UBND tỉnh Vĩnh Phúc công nhận làm chủ đầu tư dự án phát triển Khu đô thị tại khu vực nút giao thông đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai với đường Nguyễn Tất Thành (sau đổi tên thành Khu đô thị Nam Phúc Yên) tại Văn bản số 5875/UBND-CN1 ngày 29/11/2012; chấp thuận đầu tư dự án tại Văn bản số 2195/ UBND-CN1 ngày 21/4/2015. Dự án được điều chỉnh chủ trương đầu tư 02 lần, điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 03 lần. Việc đầu tư thực hiện dự án góp phần đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân, xây dựng cảnh quan môi trường và hoàn thiện quy hoạch chung xây dựng đô thị Vĩnh Phúc theo xu hướng hiện đại.

Về ưu điểm, Dự án được triển khai nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở, sinh hoạt của người dân ở địa phương, góp phần xây dựng cảnh quan môi trường và hoàn thiện quy hoạch chung xây dựng đô thị Vĩnh Phúc theo xu hướng hiện đại; cơ bản đảm bảo trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật; Chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính; Dự án sau khi được điều chỉnh chủ trương đầu tư (lần 02) đã bổ sung diện tích đất cho nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Tuy nhiên việc thực hiện Dự án cũng còn không ít hạn chế ở hầu hết các khâu: Đầu tư; quy hoạch; đất đai; thi công xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, về đầu tư: Dự án được chấp thuận đầu tư tại Văn bản số 2195/UBND-CN1 ngày 21/4/2015 trong đó có nội dung đầu tư hạng mục nhà chung cư (căn hộ chung cư) tại khu đất được quy hoạch là đất thương mại, không phù hợp với quy hoạch chi tiết (QHCT) tỷ lệ 1/500 được duyệt tại Quyết định số 3231/QĐ-UBND ngày 08/11/2013 của UBND tỉnh. Tuy nhiên, nội dung này đã được điều chỉnh tại Quyết định số 124/QĐ-UBND ngày 20/01/2020 của UBND tỉnh về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh cục bộ QHCT sử dụng đất tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Nam Phúc Yên.

Phối cảnh Dự án Khu đô thị Nam Phúc Yên. Ảnh: Internet

Đến thời điểm ban hành KLTT (tháng 9/2023), UBND tỉnh chưa có văn bản chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư: Điều chỉnh phương án tiêu thụ sản phẩm từ bán nhà ở sang chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) một số lô đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Có sự không thống nhất về tên gọi của Dự án giữa các văn bản pháp lý có liên quan đến việc triển khai dự án.

Trong khi đó, chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ ký quỹ hoặc bảo lãnh ký quỹ sau khi điều chỉnh tăng tổng mức đầu tư của dự án lên 1.598 tỷ đồng, chưa đúng quy định tại Khoản 10, Điều 27, Nghị định số 118/2015/NĐ-CP, nay là khoản 9, Điều 26, Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư năm 2020. Trách nhiệm thuộc chủ đầu tư.

Về quy hoạch, Dự án được điều chỉnh QHCT nhiều lần (03 lần) làm tăng hệ số sử dụng đất, phát sinh nghĩa vụ nộp bổ sung tiền sử dụng đất của chủ đầu tư theo quy định tại Điều 10, Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính. Tuy nhiên đến nay, các cơ quan có thẩm quyền chưa xác định nghĩa vụ nộp bổ sung tiền sử dụng đất của chủ đầu tư. Trách nhiệm thuộc chủ đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên & Môi trường.

Theo QHCT tỷ lệ 1/500 được duyệt năm 2020, một số lô đất tại dự án có sự điều chỉnh về chức năng sử dụng từ đất dịch vụ công cộng, đô thị sang đất hỗn hợp ở cao tầng và điều chỉnh từ đất cây xanh công viên sang đất ở, chưa phù hợp với QHPK C3 tỷ lệ 1/2000 được phê duyệt tại Quyết định số 23/QĐ-UBND ngày 07/01/2016 của UBND tỉnh. Trách nhiệm thuộc Sở Xây dựng.

KLTT cũng chỉ ra tồn tại, thiếu sót về đất đai như: Dự án chưa bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) xong; đến nay, tổng diện tích đất giao chủ đầu tư là 72.107,9m2 (chưa đạt 50% diện tích đất quy hoạch thực hiện dự án). Trách nhiệm thuộc chủ đầu tư và UBND TP. Phúc Yên.

Thời gian thẩm định, phê duyệt giá đất kéo dài: Sau 11 tháng kể từ ngày có quyết định giao đất lần 1, UBND tỉnh mới ban hành quyết định phê duyệt giá đất và đến nay, (sau 18 tháng), kể từ ngày có quyết định điều chỉnh giao đất lần 1, UBND tỉnh chưa ban hành Quyết định phê duyệt giá đất đối với diện tích 4.488,7m2 đất ở đô thị được giao sau điều chỉnh, chưa đúng quy định tại Khoản 3 Điều 3, Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên & Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.

Tại thời điểm khởi công xây dựng công trình (tháng 3/2019), chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (sau 14 tháng kể từ thời điểm khởi công công trình, chủ đầu tư mới thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất).

Sở Tài nguyên & Môi trường chưa thanh lý Hợp đồng thuê đất với chủ đầu tư, diện tích đất thuê: 8.905,3m2 theo nội dung Quyết định số 3131/QĐ-UBND ngày 16/11/2021 của UBND tỉnh v/v điều chỉnh giao đất lần 1. Trách nhiệm thuộc Sở Tài nguyên & Môi trường.

Trong thi công xây dựng, KLTT cũng chỉ ra: Tại hiện trường công trình: Có 04 căn nhà liền kề tại lô C thi công xây dựng không đúng thiết kế mẫu được phê duyệt. Chủ đầu tư khởi công xây dựng công trình khi chưa được cấp giấy phép xây dựng, vi phạm quy định tại khoản 1, Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, đã bị Thanh tra sở Xây dựng xử phạt vi phạm hành chính số tiền 30 triệu đồng (năm 2020).

Chủ đầu tư không gửi thông báo khởi công công trình đến UBND cấp xã nơi có công trình xây dựng theo quy định tại điểm c, Khoản 1, Điều 106 Luật Xây dựng năm 2014; chưa đăng tải các thông tin dự án trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình theo quy định tại khoản 5, Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014; tiến hành thi công xây dựng 04 căn nhà liền kề tại lô C không đúng thiết kế mẫu được duyệt, vi phạm quy định tại Khoản 3, Điều 26, Luật Nhà ở năm 2014.

Dự án thi công chậm tiến độ, đến nay đã hết thời hạn đầu tư 06 tháng, chủ đầu tư vẫn chưa thi công hoàn thành dự án và đang tiếp tục tiến hành thủ tục xin điều chỉnh chủ trương đầu tư lần 3 (điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án). Trách nhiệm thuộc chủ đầu tư.

Về kinh doanh bất động sản, KLTT cũng nêu rõ: Việc Sở Xây dựng ban hành Văn bản số 3903/SXD-QLNĐT&HT ngày 11/10/2021 xác nhận 106 ô đất được phép chuyển QSDĐ đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở trong khi dự án chưa thi công hoàn thành các công trình dịch vụ là chưa phù hợp với hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Văn bản số 2052/BXD-PTĐT ngày 03/6/2021 v/v phúc đáp công văn số 7910/UBND-CN3 ngày 21/10/2020 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc. Trách nhiệm thuộc Sở Xây dựng.

Mặt khác, việc Sở Tài nguyên & Môi trường ban hành Văn bản số 646/STNMT - ĐBBĐ&VT ngày 14/3/2022 đồng ý cho Công ty Cổ phần Tây Đức chuyển nhượng QSDĐ đất đối với 105/106 ô (thửa đất) trong khi dự án chưa thi công xây dựng và hoàn thành các công trình dịch vụ là chưa đúng quy định tại Khoản 17, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Trách nhiệm thuộc Sở Tài nguyên & Môi trường.