Theo Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, “nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định như có giấy phép xây dựng, thông báo khởi công xây dựng, giấy tờ về quyền s;ử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...

Từ 1/8, tiền đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai. Ảnh: MH

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Bên cạnh đó, Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng có quy định về thanh toán tiền mua bán, thuê mua nhà hình thành trong tương lai.

Theo đó, các bên thực hiện thanh toán nhiều lần, lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc (quy định cũ không bao gồm tiền cọc). Những lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Như vậy so với quy định cũ, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung căn cứ là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình cho bên mua.

Nếu bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng.

Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp sổ hồng thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi người mua được cấp sổ hồng.

Trước đây chưa có quy định về đặt cọc nên các dự án dù chưa xây dựng, thậm chí chưa xong pháp lý đã huy động tiền của khách hàng bằng nhiều loại hợp đồng khác nhau như: hợp đồng cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hứa mua hứa bán… 

Khách hàng xem phối cảnh tại một dự án căn hộ hình thành trong tương lai. (Ảnh - B.S)

Chính vì vậy, nhiều dự án còn trên giấy nhưng đã thu đến 20 - 30% giá trị bất động sản (BĐS). Điều này gây ra nhiều rủi ro cho khách hàng, nhất là đối với những chủ đầu tư có ý định huy động vốn cho mục đích khác. Thực tế thời gian qua, hàng loạt dự án đã thu của khách hàng đến 95% giá trị hợp đồng nhưng không thể giao nhà, dẫn đến kiện cáo, tranh chấp, gây mất trật tự an ninh và ảnh hưởng đến thị trường.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng đã bổ sung quy định về việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Với trường hợp này, cũng thanh toán nhiều lần và các lần được quy định lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng gồm cả tiền cọc.

Các lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng cho đến khi bàn giao nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng nhưng tổng số tiền thanh toán trước không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong thời hạn nhất định theo thỏa thuận.

Như vậy, khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực với những quy định mới siết việc đặt cọc mua bán nhà trên giấy đã hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền cọc quá lớn, có thể phát sinh hành vi lừa đảo, gây thiệt hại cho người mua. Từ đó, bảo vệ tốt hơn cho người mua BĐS.