Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Trong đó, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất tại Điều 55 có nhiều điểm mới đáng chú ý.

Phải nộp tiền trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất

Khoản 1 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định cụ thể tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

Bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai.

Nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật;

Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.

Điều kiện cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Bảo đảm các quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai. Đó là thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 119 và Điều 120 của Luật Đất đai; điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.

Việc thành lập tổ chức kinh tế thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan.

Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ bỏ quy định về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất. (Ảnh: Minh Nguyệt)

Phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Phương án đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 3 Điều 55, bao gồm những nội dung chính sau:

Vị trí, diện tích, loại đất, tài sản gắn liền với các thửa đất, khu đất đấu giá (nếu có).

Hình thức giao đất, cho thuê đất, thời hạn sử dụng của các thửa đất, khu đất khi đấu giá quyền sử dụng đất.

Dự kiến thời gian tổ chức thực hiện đấu giá.

Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá.

Chi phí tổ chức thực hiện việc đấu giá.

Dự kiến giá khởi điểm, khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá và các khoản thu khác theo quy định của pháp luật.

Các nội dung khác do cơ quan có thẩm quyền quyết định phù hợp với quy định của pháp luật và tình hình thực tế của địa phương.

UBND cùng cấp phê duyệt phương án đấu giá

Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND cấp huyện thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ trình UBND cấp huyện phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND cấp tỉnh thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ trình UBND cấp tỉnh phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của các thửa đất, khu đất đấu giá. Hồ sơ, gồm: Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan đến thửa đất đấu giá đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trích lục bản đồ địa chính hoặc mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất đấu giá trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức xác định giá khởi điểm theo quy định của pháp luật.

Cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo pháp luật đấu thầu

Cơ quan được giao nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ đấu giá gửi cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Tiếp đó, cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 55 để ban hành quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.

Việc lựa chọn đơn vị, tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Trình tự thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 229 Luật Đất đai và Luật Đấu giá tài sản.

Việc công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 229 Luật Đất đai.

Hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá trong trường hợp nào?

Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định, trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của UBND cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Theo đó, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế.

Kể từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 9 Điều 55 này thì sau 120 ngày kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc. Đối với trường hợp người trúng đấu giá đã nộp nhiều hơn khoản tiền đặt cọc thì được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch nhiều hơn so với số tiền đặt cọc theo quy định.

Sau khi đã nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc người trúng đấu giá đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ quan có chức năng quản lý đất đai thực hiện các công việc quy định tại khoản 5 Điều 229 Luật Đất đai.

Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế do cá nhân là người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đăng ký thành lập theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều này.

Tuy nhiên, khi hết thời hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại khoản 9 Điều 55 mà cá nhân là người trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thành lập tổ chức kinh tế theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 55 thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Việc xử lý khoản tiền đặt cọc thực hiện theo quy định tại điểm c khoản 9 Điều 55.

Như vậy, những quy định mới về đấu giá quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định chi tiết, cụ thể hơn về điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất cũng như trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, cấp huyện. Đồng thời, dẫn chiếu quy định của pháp luật đấu giá tài sản tránh trường hợp quy định trùng lắp, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tới./.