Quang cảnh tại Hội thảo quốc gia - Ảnh Tiến Dũng

Phát biểu khai mạc của đại diện Ban tổ chức Hội thảo cho biết, thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nên tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp hoá theo hướng hiện đại, Luật Đất đai năm 2013 được xây dựng nhằm thể chế hóa những quan điểm và nội dung đã nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW theo hướng đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; hoàn thiện cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, phát triển bền vững. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 đã thực sự tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác và sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả đất đai, khai thác nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, sau gần 10 năm triển khai thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW/2012 và Luật Đất đai năm 2013, mặc dù đạt được những kết quả quan trọng, song thực tế vẫn còn nổi lên nhiều tồn tại, bất cập. Trong đó, công tác quản lý và sử dụng đất vẫn chưa theo kịp tiến trình phát triển của thực tiễn. Đáng chú ý, có những vấn đề chưa giải quyết được triệt để nảy sinh trước đó. Điển hình, đơn thư khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỉ lệ cao trong tổng số các đơn thư khiếu nại, tố cáo (trên 60%). Các vụ án hành chính liên quan đến đất đai có xu hướng tăng liên tục, từ mức 64,2% tổng số các vụ án về hành chính năm 2015 lên trên 80% năm 2020. Số lượng thụ lý, giải quyết các vụ án dân sự, kinh doanh thương mại liên quan đến đất đai chiếm 75% tổng số các vụ án. Có nhiều vụ án đặc biệt nghiêm trọng, liên quan đến nhiều tổ chức, nhiều người...

Trình bày thêm những vấn đề đặt ra tại Hội thảo, GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Đại biểu Quốc hội khóa XV nhấn mạnh, mặc dù còn có những băn khoăn về việc giá đất tăng kéo theo đền bù lớn, cản trở thu hút đầu tư, nhưng nếu bỏ được giá đất, xây dựng bảng giá đất sát giá trị thị trường thì sẽ là cuộc cách mạng về tư duy quản lý theo hướng chuyển từ biện pháp hành chính sang cơ chế thị trường, cũng như xóa bỏ cơ chế xin cho và lợi ích cá nhân.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, hiện nay tình trạng đầu cơ đất, mua đất đón trước quy hoạch, chờ dự án triển khai, chờ giá đất tăng đã kéo theo hệ lụy là làm sai lệch tín hiệu thị trường và khiến nguồn lực bị “chôn” vào đất. Trong khi đó, đầu tư chỉnh trang đô thị lại khiến cho người được liền kề được hưởng lợi, nhưng người phải di rời trước thiệt thòi hơn người đi sau, diện mạo đô thị không được cải thiện nhiều. Chưa kể, các dự án thu hồi đất, đền bù và nộp tiền sử dụng đất theo giá thấp, sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, dự án hoàn thành giá đất tăng.

Với những bất cập tồn tại này, GS.TS Hoàng Văn Cường khuyến nghị, đối với đất riêng lẻ, cần tiến tới đánh thuế lũy tiến trên phần diện tích hoặc giá trị đất chiếm giữ vượt trên mức bình quân chung theo hướng diện tích trong hạn mức được áp dụng tỷ suất thuế thấp và lệ giá tính thuế thấp, bằng 60% mức giá trong bảng giá. Đồng thời, cần đánh thuế lũy tiến trên phần giá tăng lên giữa giá khai báo nộp thuế với giá bán/giá bồi thường hoặc giữa giá mua và giá bán; tỷ suất thuế lũy thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch hoặc thay đổi giá khai báo thuế.

GS.TS Hoàng Văn Cường khuyến nghị, cần tiến tới áp dụng cơ chế điều tiết giá trị gia tăng dự án đấu thầu sử dụng đất - Ảnh: Tiến Dũng

Ngoài ra, cần sửa đổi quy định về kế hoạch sử dụng đất để thu hồi đất vùng phụ cận các dự án đầu tư cải tạo chỉnh trang đô thị và các dự án phát triển kinh tế làm gia tăng giá trị đất liền kề.

Đối với đất giao cho các dự án đầu tư, GS.TS Hoàng Văn Cường khuyến nghị, cần tiến tới áp dụng cơ chế điều tiết giá trị gia tăng dự án đấu thầu sử dụng đất. Theo đó, giá đất khi đấu thầu dự án là mức giá cam kết thấp nhất dựa trên đơn giá dự tính và diện tích đất thương phẩm sau khi dự án hoàn thành. Khi dự án hoàn thành, cần định giá lại mức giá của các loại đất thương phẩm. Phần giá tăng lên so với giá dự tính khi đấu thầu là do thay đổi mục đích sử dụng đất, phát triển hạ tầng thì điều tiết cho Nhà nước, còn phần giá cao hơn sản phẩm ngoài dự án là giá trị của chủ đầu tư dự án.

Thêm vào đó, cần gia tăng giá trị các vùng đất thông qua các dự án đầu tư BT. Theo đó, nếu như trước đây, dự án BT là cơ chế đổi đất lấy hạ tầng không ngang giá. Tuy nhiên, với cơ chế mới, Nhà nước thiết kế hạ tầng cần đầu tư và định giá; đấu thầu đầu tư hạ tầng và dự án sử dụng đất liền kề, cũng như định lại giá đất thương phẩm sau khi dự án hoàn thành.

Đối với vấn đề thu hồi và bồi thường khi thu hồi đất, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, cơ chế hiện nay vẫn còn tồn tại bất bình đẳng trong chính sách bồi thường cho người sử dụng cùng một loại đất nhưng thu hồi cho các dự án khác nhau. Chưa kể, tại một số dự án, người sử dụng đất yêu cầu giá bồi thường quá cao, trong khi nhà đầu tư không thể có khả năng đáp ứng, dẫn đến dự án khó triển khai, hoặc có dự án giá bồi thường lại thấp, các khoản hỗ trợ chưa đảm bảo sinh kế lâu dài cho người có đất thu hồi, nhất là thu hồi đất nông nghiệp.

Do đó, GS.TS Hoàng Văn Cường khuyến nghị, giá bồi thường theo giá đăng ký hoặc theo bảng giá đất tương đương với giá thị trường. Nhà nước quyết định thu hồi đất, bồi thường tái định cư theo một cơ chế thống nhất; DN và người dân chỉ thỏa thuận khi góp đất vào cùng sản xuất kinh doanh, không thay đổi quan hệ quyền nắm giữ đất đai. Đối với đất thu hồi vì mục đích an ninh, quốc phòng thì phương án bồi thường phải được số người có trên 75% diện tích đồng thuận; thu hồi đất cho mục đích kinh doanh phải có trên 75% diện tích đồng thuận thu hồi và bồi thường; trường hợp không đồng thuận vẫn phải chấp hành và có quyền khởi kiện ra tòa án./.