Dự án Khu đô thị mới Hoàng Huy Green River

Dự án Khu đô thị mới Hoàng Huy Green River, nằm tại xã Hoa Động, huyện Thủy Nguyên, được thực hiện dưới hình thức BT (xây dựng - chuyển giao). Đây là dự án đối ứng của dự án BT xây dựng lại chung cư cũ xuống cấp - công trình Goldenland 5, xây dựng chung cư HH1, HH2 mà Công ty Hoàng Huy trúng thầu. Mặc dù là một dự án quan trọng, nhưng Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra nhiều vấn đề nghiêm trọng trong quá trình triển khai.

Theo Kết luận Thanh tra số 2386/KL-TTCP của Thanh tra Chính phủ, ngày 15/8/2023, UBND Thành phố có quyết định số 2474/QĐ-UBND phê duyệt giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền hàng năm cho dự án trên cơ sở chứng thư định giá đất số 23080801/CT-ĐGĐ ngày 08/8/2023 của Công ty TNHH Tư vấn và Thẩm định giá Phú Khang. Tuy nhiên, Chứng thư này còn có một số hạn chế, thiếu sót.

Dự án Khu đô thị mới Hoàng Huy Green River. Ảnh: ITN

 Cụ thể, chứng thư này tính thời gian đầu tư xây dựng dự án là 2 năm, trong khi chủ trương đầu tư được phê duyệt quy định thời gian thực hiện là hơn 4 năm.

Việc tính thời gian đầu tư xây dựng dự án 2 năm là không thống nhất với thời gian đầu tư xây dựng theo chủ trương đầu tư được phê duyệt. Từ đó dẫn đến việc xác định chi phí đầu tư xây dựng trong chi phí phát triển của dự án khi quy đổi về giá trị hiện tại làm cơ sở xác định giá đất của dự án có sự thay đổi.

Bên cạnh đó, thời điểm xác định, phê duyệt giá đất cụ thể, dự án chưa có thiết kế cơ sở được thẩm định và phê duyệt, do vậy việc xác định chi phí xây dựng dựa trên cơ sở quy hoạch chi tiết. Đến thời điểm thanh tra, dự án chưa có thiết kế cơ sở được thẩm định và phê duyệt. Sau khi có kết quả thẩm định, phê duyệt thiết kế cơ sở, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hải Phòng cần phối hợp với các cơ quan, đơn vị có liên quan kiểm tra, rà soát, báo cáo UBND thành phố xác định lại tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng theo diện tích sàn xây dựng chi tiết được thẩm định, phê duyệt theo thiết kế cơ sở để đảm bảo nguyên tắc tính đúng, tính đủ theo quy định.

Thanh tra Chính phủ cũng chỉ rõ, UBND TP Hải Phòng không xác định chấm dứt lãi vay khi thực hiện giao đất theo quy định. Tuy nhiên, đến 20/6/2023, Sở Xây dựng và Công ty Hoàng Huy có biên bản xác nhận hoàn thành thanh toán dự án BT, trong đó không tính lãi trả chậm theo hợp đồng BT.

Ngoài ra, kết luận Thanh tra cũng cho biết, đến thời điểm thanh tra, dự án Khu đô thị mới Hoàng Huy Green River chưa được cấp giấy phép xây dựng đối với các hạng mục, công trình phải có giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư đã triển khai thi công san nền và thi công phần móng một số trục đường giao thông là không đúng quy định của luật.

Dự án Hoàng Huy - Sở Dầu

Dự án Hoàng Huy - Sở Dầu tại phường Sở Dầu, quận Hồng Bàng, là một dự án đối ứng khác theo hình thức BT, thuộc quyền quản lý của Công ty CP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy. Dự án này có quy mô lớn với 16 căn liền kề cao 5 tầng và một tòa nhà cao tầng 37 tầng, tổng diện tích hơn 10.148 m² và mức đầu tư hơn 1.429 tỷ đồng. Tuy nhiên, dự án cũng không tránh khỏi các hạn chế và thiếu sót trong quá trình triển khai.

Kết luận cho biết, ngày 10/6/2021, Công ty Cổ phần Đầu tư tài chính Hoàng Huy đã ký hợp đồng chuyển nhượng dự án cho Công ty Cổ phần xây dựng Đại Thịnh Vượng. Tới tháng 9/2021, UBND TP Hải Phòng quyết định chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư thực hiện dự án.

Thanh tra Chính phủ đánh giá việc chuyển nhượng này cơ bản đảm bảo điều kiện. Dự án được UBND TP giao đất 2 đợt với tổng diện tích là hơn 9.000 m2, phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, Công ty Hoàng Huy đã ứng tiền thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính... việc xây dựng cũng được cấp phép theo quy định.

Thời điểm thanh tra, dự án đã nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng. Chủ đầu tư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện tích được giao, đã chuyển nhượng 15/16 căn liền kề, 808/821 căn hộ chung cư; đang thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho người mua nhà.

Tuy nhiên, việc UBND TP Hải Phòng phê duyệt điều chỉnh cục bộ một lô đất trong dự án, có một phần đất ở thấp tầng là không hoàn toàn phù hợp với QHC 1448 (quy hoạch là đất công cộng - trung tâm hỗn hợp cao tần), chưa đảm bảo thực hiện đúng quy định tại khoản 4 Điều 25 Luật Quy hoạch đô thị 2009.

Cùng với đó, Sở Xây dựng chấp thuận điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng dự án tại Văn bản số 2105/SXD-QHKT ngày 7/5/2020 có nội dung về chỉ tiêu bổ sung hơn 1.649 m2 đất giao thông nằm ngoài ranh giới dự án được phê duyệt là chưa phù hợp với quy định. Sau đó, UBND TP Hải Phòng đã chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án, bổ sung diện tích trên vào quy mô dự án.

Theo kết luận Thanh tra Chính phủ, UBND Thành phố không xác định chấm dứt lãi vay khi thực hiện giao đất theo quy định. Đến ngày 20/6/2023, Sở Xây dựng và Công ty Hoàng Huy có biên bản xác nhận việc hoàn thành thanh toán dự án BT, trong đó, không tính lãi trả chậm theo hợp đồng BT.

Mặt khác, qua xem xét chứng thư thẩm định giá đất, nhận thấy, diện tích tính toán một số hạng mục công trình không phù hợp với hồ sơ thiết kế kỹ thuật được Bộ Xây dựng thẩm định; dự án chưa đảm bảo nguyên tắc quản lý chi phí theo quy định tại nghị định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. 

Giá thuê của các mẫu tài sản so sánh dùng để tính doanh thu đối với phần diện tích thương mại không phù hợp với phiếu khảo sát, không có tài liệu chứng minh giao dịch thành công theo quy định; chi phí hạ tầng chưa xem xét đến phần diện tích hơn 2.198 m2 do Công ty Hoàng Huy cam kết tự bỏ tiền xây dựng.

Từ những hạn chế, thiếu sót đã nêu, Thanh tra Chính phủ đã đề nghị UBND TP Hải Phòng chỉ đạo kiểm tra, rà soát, xác định lại và thu bổ sung về ngân sách (nếu có) tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại các lần giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất đối nhiều dự án. 

Thanh tra Chính phủ cũng kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo UBND TP Hải Phòng tổ chức kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm và xử lý theo thẩm quyền hoặc báo cáo, kiến nghị cấp có thẩm quyền xử lý.