Chiều 19.6, tiếp tục chương trình làm việc tại Kỳ họp thứ Năm, Quốc hội Khoá XV, Quốc hội thảo luận tại tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Thể chế hoá đầy đủ chủ trương của Đảng về thị trường bất động sản
Tại Tổ 4 (gồm Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng và các tỉnh Cà Mau, Lai Châu, Thừa Thiên Huế), các đại biểu Quốc hội cơ bản nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành; nhất trí các quan điểm chỉ đạo xây dựng Luật được Chính phủ báo cáo Quốc hội tại Tờ trình dự án Luật.
    |
 |
| Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu tại thảo luận Tổ 4. Ảnh: Lâm Hiển |
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nêu rõ, dự luật này mới được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu, do đó, trong lần thảo luận này, Quốc hội cần tập trung thảo luận, làm rõ và thống nhất các vấn đề về nguyên tắc, quan điểm, chính sách của dự luật này. “Khung mà chắc chắn rồi thì sau kỳ họp này, chúng ta còn có thời gian để tiếp tục hoàn thiện các điều khoản cụ thể”, Chủ tịch Quốc hội nói.
Nhấn mạnh tính chất quan trọng của thị trường bất động sản (là một trong những thị trường cơ bản, vừa có tính chất quốc gia vừa có tính chất quốc tế, tạo việc làm, đóng góp GDP lớn...), Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ, trước hết phải tiếp tục rà soát dự thảo Luật để bảo đảm thể chế hoá đầy đủ các chủ trương, chính sách của Đảng về thị trường bất động sản.
Cụ thể, Chủ tịch Quốc hội nêu 2 Nghị quyết rất quan trọng cần tiếp tục rà soát, thể chế hoá gồm: Nghị quyết số 11 về hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách phát triển và vận hành thông suốt thị trường bất động sản và mới đây nhất là Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng yêu cầu phải cơ cấu lại thị trường bất động sản. Cơ cấu lại nghĩa là cơ cấu hiện nay có những vấn đề chưa thực sự hợp lý, còn bất cập. Nghị quyết Đại hội XIII cũng yêu cầu phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản – tức là cả hai vế: một là, phải tạo điều kiện thuận lợi nhất, thông thoáng nhất, minh bạch nhất cho thị trường phát triển; hai là, phải quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản. Quản lý chặt chẽ là bởi thị trường này có tính chất quan trọng nhưng đồng thời cũng có tính rủi ro như vừa qua có lúc thì đóng băng, lúc thì phát triển nóng, bong bóng, ảnh hưởng đến nền kinh tế, việc làm và tăng trưởng kinh tế. Vậy dự luật phải quán triệt, thể chế hoá các chủ trương này của Đảng như thế nào?
Chủ tịch Quốc hội cũng lưu ý, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành có hiệu lực năm 2014 – thời điểm chúng ta bị tác động bởi hậu quả của suy thoái kinh tế, tài chính quốc tế. Năm 2012, Chính phủ còn phải ban hành Nghị quyết số 13 về tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản. Luật sửa đổi lần này dự kiến có hiệu lực vào năm 2024, cũng trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn. Vậy việc sửa đổi Luật có phát huy được những kết quả đã đạt được và tháo gỡ được những khó khăn, vướng mắc để tạo điều kiện cho sự phát triển lành mạnh, lâu dài của thị trường hay không?
Một chủ trương khác, theo Chủ tịch Quốc hội cũng hết sức quan trọng là, Nghị quyết số 18 của Trung ương về đất đai cũng nói rất kỹ và rất rõ yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với dữ liệu thông tin về đất đai... Chủ trương này được cụ thể hoá trong dự thảo Luật như thế nào?
Gợi mở những vấn đề trên, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, trên cơ sở đánh giá tổng kết gần 10 năm thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, phải xem vấn đề gì được, vấn đề gì chưa được, vấn đề nào còn bất cập, vấn đề nào còn kẽ hở, vấn đề nào đang đặt ra, về lâu dài phải tính toán, thể chế hóa để vừa khắc phục được những vướng mắc hiện nay vừa bảo đảm sự phát triển lành mạnh, minh bạch, lâu dài cho thị trường bất động sản chứ không phải chỉ vì một số vướng mắc trong thực tế mà sửa đổi luật.
Theo ĐBQH Nguyễn Hữu Toàn (Lai Châu), việc Quốc hội cùng lúc tiến hành sửa đổi cả 3 Luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của 3 luật này. Tuy nhiên, đại biểu cũng cho rằng, vẫn còn nhiều điều khoản cần tiếp tục rà soát để bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ.
Nhất trí với nhận định trên, Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có sự giao thoa với rất nhiều Luật, dự án Luật khác, đặc biệt là dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội thảo luận, chưa kể một số Luật liên quan trực tiếp khác như: Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Bộ luật Dân sự... Do đó, phải rà soát rất kỹ sự giao thoa này, làm rõ nội dung nào nằm ở Luật Kinh doanh bất động sản, nội dung nào nằm ở Luật Đất đai và các Luật khác để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, tránh câu chuyện xung đột khiến các quy định không vận hành được.
Công cụ quan trọng nhất điều tiết thị trường là quy hoạch, kế hoạch, cấp phép dự án
Nêu thực tế vừa qua thị trường bất động sản bị mất cân đối cung - cầu, một số đại biểu Quốc hội cho rằng, Nhà nước chưa làm tốt vai trò điều tiết, dẫn dắt thị trường phát triển. Theo Chủ tịch Quốc hội, thị trường bất động sản liên quan tới vấn đề đô thị hoá, mà đô thị hoá lại phải gắn liền với công nghiệp hoá.
|
 |
| Quang cảnh thảo luận Tổ 4 (gồm Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng và các tỉnh Cà Mau, Lai Châu, Thừa Thiên Huế). Ảnh: Lâm Hiển |
“Các đại biểu nói thị trường bất động sản vừa qua mất cân đối cung – cầu thì bản chất cũng nằm ở việc công nghiệp hóa chưa theo kịp đô thị hóa. Nếu công nghiệp hoá và đô thị hoá không ăn khớp với nhau thì sẽ dẫn đến tình trạng mất cân đối của thị trường, những dãy nhà, những khu đô thị làm ra không có ai ở”. Mặt khác, nói đến kinh doanh là nói đến thị trường, nói đến thị trường là nói đến quy luật cung – cầu. Cơ cấu thị trường, các phân khúc thị trường hiện nay không hợp lý cả trong phạm vi toàn quốc và ở từng địa phương. Phân khúc cao cấp thì quá nhiều, trong khi phân khúc tầm trung và bình dân thì rất thiếu, nhà ở xã hội thì đến nay được quan tâm nhiều hơn nhưng cũng chưa thấy có giải pháp gì đột phá.
Vậy trong dự thảo Luật này, Nhà nước phải có chính sách gì để điều tiết cơ cấu thị trường, phân khúc thị trường bất động sản? Đặt câu hỏi này, Chủ tịch Quốc hội cũng nêu rõ, công cụ quan trọng nhất để điều tiết thị trường chính là quy hoạch, kế hoạch, cấp phép dự án. Tuy nhiên, khi xây dựng quy hoạch, kế hoạch là tính tổng cung – tổng cầu cho cả một giai đoạn nên nếu không “khớp” quy hoạch, kế hoạch với trục thời gian sẽ dễ dẫn đến tình trạng năm thì cấp phép ồ ạt, năm lại không có dự án nào.
“Vai trò điều phối của Nhà nước trong vấn đề này là rất quan trọng, cả ở Trung ương và chính quyền địa phương mà “nhạc trưởng” là Bộ Xây dựng. Nếu không quan tâm đến trục thời gian trong quy hoạch thì dù điều tiết cách gì cũng chỉ 5-7 năm sẽ lại xảy ra mất cung – cầu thị trường". Nhấn mạnh điều này, Chủ tịch Quốc hội cũng nhất trí với đề xuất của ĐBQH Tống Văn Băng (Hải Phòng) về việc dự luật phải bổ sung quy định về cơ sở dữ liệu thông tin về các dự án bất động sản, đồng thời lưu ý, dữ liệu này phải được tích hợp trong cổng thông tin quốc gia để mọi người đều có thể xem được, vấn đề này không có gì là bí mật cả.
Bên cạnh đó, kinh doanh bất động sản, đô thị hoá cũng liên quan đến xây dựng nông thôn mới. Do đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, rồi quản lý địa tô như thế nào phải quy định rất nghiêm ngặt trong Luật Đất đai chứ riêng Luật Kinh doanh bất động sản thì không điều chỉnh hết được.
Theo Chủ tịch Quốc hội, phải nắm rất rõ các mối quan hệ như vậy để soi vào từng điều khoản của dự thảo Luật xem đã có chưa, đã đầy đủ chưa và có đáp ứng được yêu cầu hay chưa.
Cùng với đó, Chủ tịch Quốc hội cũng chỉ rõ, nói đến quản lý thị trường thì đầu tiên phải nói đến người bán, thứ hai là người mua, thứ ba là các quy tắc mua bán, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cao. Có một giai đoạn người người, nhà nhà đi kinh doanh bất động sản. Vậy nên chăng phải có quy định về tiêu chí, điều kiện để hành nghề kinh doanh bất động sản như thế nào?
"Gốc của quản lý thị trường là chất lượng hàng hóa và người bán thay trong một số trường hợp lại đi quản lý ngược người mua. Nhiều dự án hiện nay không triển khai được là do năng lực tài chính, năng lực nghề nghiệp của người kinh doanh bất động sản không đáp ứng được yêu cầu. Do đó, phải rà soát lại tiêu chuẩn, điều kiện của người hành nghề kinh doanh bất động sản, quy định rõ và công khai để người mua tiếp cận được", Chủ tịch Quốc hội nói.