Thứ nhất, từ khi UBND tỉnh có một số Văn bản về việc chấp thuận cho một số nhà đầu tư tiến hành khảo sát, nghiên cứu, đề xuất đầu tư Dự án Khu đô thị sinh thái Đảo Ngọc vào khoảng tháng 9/2017 và từ khi khởi công thực hiện Dự án Đập dâng hạ lưu sông Trà Khúc thì tại khu vực Đảo Ngọc đã phát sinh tăng đột biến số lượng hồ sơ của người dân có nhu cầu và được giải quyết tách 2 thửa, chuyển quyền. Nhưng UBND xã Tịnh An, UBND thành phố Quảng Ngãi, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh - Chi nhánh thành phố, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường không báo cáo, đề xuất, chỉ đạo hoặc tham mưu UBND tỉnh có biện pháp chấn chỉnh phù hợp nhằm quản lý nhà nước về đất đai theo quy hoạch trên địa bàn, đồng thời không thực hiện tốt trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm về quản lý sử dụng đất đai tại địa phương, gây hoài nghi trong dư luận về việc trục lợi từ việc nhận chuyển quyền sử dụng đất để chờ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các Dự án đầu tư tại khu vực Đảo Ngọc, không phải vì nhu cầu đất ở, chỗ ở thật sự. Qua đó thể hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai tại khu vực Đảo Ngọc còn bộc lộ nhiều hạn chế, yếu kém, buông lỏng quản lý từ tỉnh đến cơ sở.

Thứ hai, UBND thành phố Quảng Ngãi ban hành văn bản quy phạm pháp luật (Quy chế quản lý đô thị kèm theo Quyết định số 04/2014/QĐ-UBND ngày 09/6/2014), có nội dung quy định việc tách thửa nhưng không được các cơ quan có liên quan áp dụng trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính; chậm trễ trong việc thực hiện kiến nghị cấp có thẩm quyền trong xử lý văn bản quy phạm pháp luật khi phát hiện qua thanh tra, dẫn đến việc văn bản quy phạm pháp luật của UBND thành phố còn hiệu lực pháp luật nhưng không được các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan tổ chức thực thi trên thực tiễn mà cụ thể là các trường hợp tách thửa đất thuộc khu vực Đảo Ngọc, xã Tịnh An từ năm 2015 đến ngày 17/5/2019.

Đồng thời, UBND thành phố đã không đề ra biện pháp quản lý đất đai chặt chẽ dẫn đến trên địa bàn thành phố tồn tại tình trạng tách thửa tùy nghi từ đó hình thành những thửa đất không có đường đi chính thức, thực tế chỉ là lối đi phục vụ cho mục đích được phép tách thửa mà không xét đến sự ảnh hưởng toàn cảnh của xã Tịnh An trong việc thực hiện xây dựng nông thôn mới giai đoạn 2010-2020.

Thứ ba, trong giai đoạn năm 1996 - 1999, UBND huyện Sơn Tịnh cấp GCNQSD đất lần đầu cho một số hộ gia đình, cá nhân tại khu vực Đảo Ngọc không đúng hạn mức đất ở theo quy định tại Điều 54 Luật Đất đai năm 1993 và Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 1032/QĐ-UB ngày 13/6/1994 của UBND tỉnh Quảng Ngãi, dẫn đến người dân sử dụng GCNQSD đất được cấp không đúng quy định của pháp luật này để thực hiện việc xác định lại diện tích đất ở vượt quá diện tích có kê khai đăng ký theo Chỉ thị 299/TTg, trái quy định tại Điều 103 Luật Đất đai năm 2013.

Điểm danh các thiếu sót, khuyết điểm trong quản lý, sử dụng đất tại khu vực Đảo Ngọc

Thứ tư, công tác thống kê, kiểm kê đất đai và cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai chưa được UBND xã Tịnh An quan tâm đúng mức. Từ năm 2015 đến nay, Công chức địa chính xã Tịnh An không kịp thời cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính sau khi nhận được Phiếu chuyển thông tin địa chính do Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển về theo đúng quy định tại điểm b khoản 2 Điều 27 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT dẫn đến kết quả thống kê biến động đất ở, đất nông nghiệp, đất giao thông trên địa bàn xã nói chung và khu vực Đảo Ngọc nói riêng không đúng theo thực tế quản lý, sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền diễn ra với số lượng lớn trong giai đoạn này.

Thứ năm, việc chấp hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch nông thôn mới chưa nghiêm. Khi giải quyết thủ tục, tại phần đối chiếu với quy hoạch Văn phòng đăng ký đất đai chỉ nêu rất chung chung là thửa đất thuộc Quy hoạch đất dự án Khu biệt thự Golf cao cấp Đảo Hồng Ngọc (theo quy hoạch nông thôn mới), hoàn toàn không đối chiếu với Quy hoạch sử dụng đất được duyệt. Toàn bộ phần diện tích được Văn phòng Đăng ký đất đai tham mưu Sở Tài nguyên và Môi trường giải quyết thủ tục cho phép người dân tự bố trí từ đất ONT, BHK để làm đường đi (đất giao thông) hoàn toàn không có quy hoạch đất giao thông; không có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch nông thôn mới được duyệt.

Thứ sáu, đến thời điểm thanh tra vẫn còn 156 thửa/10,46ha đất nông nghiệp (gồm: đất công ích là 05 thửa/0,13ha; đất nông nghiệp khác là 151 thửa/10,33ha) mà các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, canh tác nhưng UBND xã Tịnh An vẫn chưa xác lập thủ tục để cho thuê theo đúng Chỉ thị số 09/CT-UBND và quy định của pháp luật; UBND xã Tịnh An cũng không thống kê được diện tích đất bãi bồi ven sông trong tổng diện tích đất bằng chưa sử dụng của toàn xã, trong đó có 13 thửa đất/42,435ha đất bãi bồi ven sông tại khu vực Đảo Ngọc. Dẫn đến việc quản lý đất công ích, đất nông nghiệp khác và đất bãi bồi ven sông thuộc khu vực Đảo Ngọc chưa đảm bảo chặt chẽ, chưa đưa vào quản lý, xác lập thủ tục cho thuê và thu tiền thuê đất trên diện tích mà người dân đã sử dụng, canh tác trên thực tế.

Thứ bẩy, Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu UBND tỉnh quy định về việc xác định lại diện tích đất ở trái với quy định của pháp luật đất đai và không được Trung ương giao quy định cụ thể; chậm tham mưu quy định diện tích tối thiểu tách thửa đối với từng loại đất. Dẫn đến Văn phòng đăng ký đất đai tham mưu giải quyết thủ tục xác định lại diện tích đất ở khi tách thửa cho một số hộ gia đình, cá nhân không đúng quy định, gây thất thu cho ngân sách nhà nước; ảnh hưởng đến quyền lợi của những người dân có nhu cầu tách thửa đất nông nghiệp nhưng không được giải quyết thủ tục và một số trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai tham mưu giải quyết thủ tục tách thửa đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp không có cơ sở pháp lý.

Thứ tám, từ năm 2015 - 2022, việc tách thửa, tự chừa đường đi khi tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực Đảo Ngọc diễn ra với số lượng nhiều; từ 214 thửa đất gốc, qua nhiều lần tách thửa đã hình thành 1.227 thửa đất nhưng phần lớn là chỉ tách trên sơ đồ phân lô trong hồ sơ, còn trên thực địa hầu hết vẫn như hiện trạng trước khi tách; có 50 trường hợp nhận chuyển quyền trọn thửa đất gốc để sau đó tách ra thành 211 thửa và 48 trường hợp nhận chuyển quyền từ thửa đất đã được tách để tiếp tục tách thành 145 thửa. Trong 1.227 thửa hình thành sau khi tách, có 737 thửa đã thực hiện 1.018 lần biến động chuyển quyền; trong đó có 468/737 thửa sau khi tách đã được chuyển quyền cho những hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu ngoài xã Tịnh An, trong đó hầu hết là chưa xây dựng nhà ở. Nhiều trường hợp tách thửa tự chừa đường đi có mặt cắt rất nhỏ, từ 01 đến dưới 02 mét nhằm tăng tối đa số thửa đất đảm bảo diện tích tối thiểu để được tách; có trường hợp thực hiện hợp các thửa đất đã tách trước đó để sau đó tiếp tục tách ra với số thửa nhiều hơn; nhận chuyển nhượng với mục đích đầu cơ chờ bồi thường, 4 tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các Dự án trên khu vực Đảo Ngọc, không phải do nhu cầu làm nhà ở vì phần lớn các thửa đất sau khi tách vẫn chỉ trên sơ đồ, hiện trạng vẫn như trước khi tách, hoàn toàn không mở đường, chưa xây dựng nhà ở. Từ đó cho thấy bản chất tự chừa đường đi khi tách thửa (“hiến đất”) của các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu vẫn là nhằm mục đích phân lô, tách thửa, phục vụ lợi ích cá nhân không phải để phục vụ lợi ích công cộng, không thuộc đối tượng được Nhà nước khuyến khích.

Thứ chín, việc tham mưu của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh - Chi nhánh thành phố, thẩm định của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh và phê duyệt của Sở Tài nguyên và Môi trường khi giải quyết thủ tục tách thửa có nhiều sai phạm: Cho phép tách thửa đất tự chừa đường nhưng không thực hiện các thủ tục có liên quan đảm bảo các quy định, toàn bộ diện tích được các hộ gia đình, cá nhân “hiến đất” làm đường chưa được chính quyền địa phương “nhận hiến” đưa vào quỹ đất công để quản lý. Việc hình thành các con đường trên hồ sơ không theo quy hoạch, kế hoạch của địa phương nên gián tiếp ảnh hưởng đến các chỉ tiêu cơ cấu sử dụng đất của địa phương; giải quyết thủ tục tách thửa thuộc nhóm đất nông nghiệp không có căn cứ pháp lý, tách thửa đất ở không đảm bảo diện tích tối thiểu dẫn đến cấp GCNQSD đất không có căn cứ; giải quyết thủ tục hợp thửa đất không cùng loại đất, không cùng thời hạn sử dụng đất là không đúng quy định; xác định lại diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao (chuyển mục đích từ đất vườn, ao - loại đất BHK sang loại đất ở, không nộp tiền sử dụng đất) không đúng quy định đối với 21 trường hợp với tổng diện tích 4.139,3m2 từ loại đất BHK sang loại đất ONT, gây thất thu ngân sách nhà nước.