Theo báo cáo của DKRA Vietnam, trong quý 2/2020, thị trường ghi nhận những tín hiệu hồi phục tích cực khi nguồn cung, lượng tiêu thụ mới được ghi nhận tăng đáng kể so với quý trước và được thể hiện rõ ở hầu hết các phân khúc. Mặt bằng giá không có nhiều biến động, thanh khoản của thị trường vẫn ở mức khá thấp so với thời điểm cuối năm 2019.
DKRA Vietnam ghi nhận trong quý 2 có 3 dự án ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 193 nền, tăng 10% so với nguồn cung mới của quý 1/2020, bằng 66% cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 53%, bằng 73% so với quý quý 1 và bằng 39% so với cùng kỳ năm trước.
100% nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới của quý thuộc về khu Tây, chủ yếu tập trung ở các quận huyện vùng ven như Bình Tân. Mặt bằng giá sơ cấp của đất nền tại TP.HCM vẫn ở mức cao, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm cơ hội đầu tư mới với các sản phẩm đất nền vùng ven có mức giá phù hợp.
Thị trường căn hộ trong quý ghi nhận 15 dự án mở bán, bao gồm 5 dự án mới và 10 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 2.425 căn, tăng 56.8% so với quý 1, giảm 6.3% so với cùng kỳ năm 2019. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới tích cực, đạt khoảng 72.8% (1.765 căn), tăng 54% so với quý 1 nhưng giảm khoảng 13.8% so với cùng kỳ năm trước.
Căn hộ hạng B có sự sụt giảm so với quý trước nhưng vẫn là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường khi chiếm đến 56% cơ cấu nguồn cung mới. Khu Đông tiếp tục là khu vực dẫn đầu thị trường về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Giao dịch thứ cấp duy trì mức thanh khoản khá thấp và tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao nhà, giá trị dao động 1,8 - 2,5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ.
Theo khảo sát của DKRA Vietnam, trong năm 2019, tỷ lệ căn hộ hạng C (diện tích dưới 50m2) trong mỗi dự án chỉ chiếm trung bình từ 22 - 35%. Bên cạnh đó, các loại hình nhà trọ, căn hộ studio, căn hộ chung cư cũ, căn hộ officetel, condotel,… có diện tích 25 - 50m2 đang tồn tại rất phổ biến cho thấy nhu cầu của thị trường. Trong bối cảnh ngày càng thiếu vắng căn hộ hạng C, các căn hộ có diện tích nhỏ và giá bán vừa túi tiền luôn thu hút sự quan tâm của toàn thị trường từ chủ đầu tư cho đến khách hàng, đặc biệt là những đối tượng mua để ở và có mức tài chính giới hạn.
Hiện tại, những đổi mới về chính sách được xem như công cụ pháp lý hữu hiệu gỡ khó cho thị trường bất động sản. Đáng chú ý là Thông tư số 21/2019/TT-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành với quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 đối với căn hộ thương mại và diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn của dự án. Thông tư này, chính hức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2020 đã gây ra nhiều luồng ý kiến thảo luận không chỉ trên thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng toàn xã hội.
Với góc nhìn tích cực, những căn hộ 25m² sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người có tài chính khiêm tốn, hạn chế sự tự phát của nhà ở tạm bợ, đồng thời kích hoạt thị trường với khả năng tiêu thụ tốt và giao dịch sôi động.
Tuy nhiên, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m² cũng không tránh khỏi những vấn đề nảy sinh. Đơn cử, những người có nhu cầu thực sự trong tương lai có mua 25m² để ở không? Căn hộ diện tích nhỏ sẽ thích hợp để phát triển ở khu vực nào và các tiện ích đi kèm được quy định ra sao? Mặt khác, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m² cũng khiến cho dân số trong một tòa chung cư/khu dân cư tăng lên đáng kể; từ đó kéo theo nhiều vấn đề về quản lý khu dân cư, quản lý đô thị cũng như áp lực hạ tầng giao thông, kỹ thuật, tiện ích cho dự án,…
Từ những khía cạnh nêu trên, DKRA Vietnam đề xuất những giải pháp thực tiễn như: Cần quy hoạch rõ khu vực nào được phép xây dựng căn hộ 25m². Cụ thể, căn cứ trên quy hoạch của từng khu vực, có thể xem xét tăng cường loại hình căn hộ 25m² ở các khu công nghiệp và các trường đại học.
Tiếp theo, cần quy định rõ tỷ lệ cho dự án nhà ở có căn hộ 25m²: Tùy vị trí và quy hoạch mà có thể áp dụng linh hoạt các diện tích 25 - 30 - 35 - 40 - 45m² với tỷ lệ 10% - 15% - 20% - 25% sao cho phù hợp với mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đi kèm.
Bên cạnh đó, trên cơ sở chương trình nhà ở xã hội, có thể đổi mới hoặc nâng cao thành các chương trình nhà ở dành cho đối tượng mua nhà lần đầu mang tính lâu dài, quy hoạch bài bản, bền vững với quy trình thủ tục đơn giản nhưng quản lý thông tin tốt hơn.
Đình Thuyết