UBND thành phố Hồ Chí Minh vừa xin ý kiến Bộ Kế hoạch và Đầu tư về việc hoàn thiện dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết số 54/2017/QH14 (Nghị quyết 54) của Quốc hội về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển thành phố.
So với dự thảo trình Chính phủ vào tháng 12/2022, dự thảo thay thế Nghị quyết 54 trình Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định lần này, UBND TP.HCM có cập nhật nhiều nội dung. Trong đó, đáng chú ý là đề xuất 2 phương án thu thuế nhà đất thứ hai trở lên.
Phương án 1: Thí điểm thu thuế đối với nhà ở và đất ở, mà người có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở không trực tiếp sử dụng để ở cho cá nhân và gia đình, tức nhà đất thứ hai trở lên. Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về căn cứ tính thuế, thuế suất, phương pháp tính thuế và thời gian áp dụng.
Phương án 2: Chấp thuận cho TP.HCM tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ hai trở lên, như: Lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên.
Khi đó, HĐND TP.HCM sẽ quyết định áp dụng tăng mức thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở (không quá 5 lần mức thu hiện hành) và tăng mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên (không quá 2 lần mức thu hiện hành);
Tăng tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên từ 0,5% giá trị chuyển nhượng lên 2% và mức tối đa một hồ sơ chuyển nhượng từ 500 triệu đồng/hồ sơ lên 1 tỷ đồng/hồ sơ.
TP.HCM đề xuất đưa 100% số thu tăng thêm từ các khoản thu thuế nhà đất thứ hai trở lên vào ngân sách thành phố để đầu tư cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, không dùng để xác định tỷ lệ phần trăm các khoản thu phân chia giữa ngân sách Trung ương và Thành phố cho đến hết thời gian thực hiện nghị quyết.
Hạn chế tình trạng đầu cơ nhà đất
Theo UBND TP.HCM, nếu không ban hành cơ chế đặc thù thu thuế nhà đất thứ hai trở lên thì Thành phố chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn về điều tiết tình trạng đầu cơ nhà đất trên địa bàn.
Thu thuế nhà đất thứ hai trở lên sẽ có 3 thách thức cho TP.HCM, đó là: Phải đảm bảo điều chỉnh bất cập trong hệ thống thuế hiện hành vì chưa phân biệt rõ đối với tài sản thứ hai trở lên; phải đảm bảo điều chỉnh đúng đối tượng; rà soát cơ sở dữ liệu về nhà ở, định giá nhà đất, thông tin nhà đất trên phạm vi một địa phương và sự liên kết thông tin với các địa bàn khác.
Đối với phương án 1, TP.HCM cho rằng khi thực hiện sẽ tác động sâu rộng đến người dân. Do vậy, cần tính toán cụ thể.
Với phương án 2, trước mắt có thể điều chỉnh hành vi đầu cơ nhà đất trên địa bàn. Từ đó, làm tiền đề cho việc ban hành sắc thuế mới.
Để xác định đối tượng thu và mức thu thuế nhà đất thứ hai trở lên, cần phải có cơ sở dữ liệu liên quan đến bất động sản trên địa bàn thành phố.
Những thông tin tối thiểu cần có như: Thông tin chủ sở hữu, sử dụng nhà đất, bao gồm cả các đồng sở hữu, đồng sử dụng; thông tin địa chính, lịch sử chuyển nhượng của nhà đất.
Theo TP.HCM, đây là những nội dung cần sự phối hợp giữa thành phố và các cơ quan Trung ương. Thành phố sẽ tích cực triển khai thu thập thông tin để làm cơ sở đề xuất ban hành cụ thể chính sách.
Từ những phân tích về tác động của chính sách thu thuế đối với nhà đất thứ hai trở lên như nói trên, TP.HCM kiến nghị lựa chọn phương án 2.
Kiến nghị 10 giải pháp tháo gỡ cho thị trường bất động sản TP
Cũng liên quan đến thị trường bất động sản, UBND thành phố Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng, cụ thể: Để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, hiệu quả, UBND TP.HCM đề xuất 10 giải pháp cần tháo gỡ từ các bộ, ngành Trung ương.
Thứ nhất, phân bổ nguồn vốn ngân sách thu được từ tiền sử dụng đất của các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, bổ sung cho Quỹ Phát triển nhà ở TP để đầu tư phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước.
Thứ hai, dự án phát triển nhà ở chịu sự điều chỉnh, chi phối của rất nhiều luật khác nhau nhưng giữa các luật chưa có sự đồng bộ, thậm chí chồng chéo dẫn đến tình trạng xung đột, không thống nhất trong công tác quản lý Nhà nước. Việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS cần được nghiên cứu đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất và tháo gỡ các điểm nghẽn khi các luật được ban hành.
Thứ ba, kiến nghị Thủ tướng xem xét gia hạn thời gian thực hiện Nghị quyết 11 ngày 30-1-2022 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình từ năm 2023 đến năm 2025.
Thứ tư, nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp; cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết để tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở cho các đối tượng này.
Thứ năm, nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế phù hợp với thực tế hoạt động kinh doanh BĐS nhằm góp phần khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách Nhà nước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương.
Thứ sáu, rà soát, sửa đổi các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm công khai, minh bạch, cạnh tranh và phù hợp với tình hình thực tế.
Thứ bảy, tăng cường kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường chứng khoán, ngăn chặn đầu cơ, thao túng, thổi giá... Tập trung kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp BĐS...
Thứ tám, chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, cho vay đối với lĩnh vực BĐS bảo đảm đúng quy định pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ.
Thứ chín, cho phép chủ đầu tư đã hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng đã có quyết định giao đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với toàn bộ dự án hoặc một phần dự án, đang thực hiện thủ tục cấp sổ hồng được phép chuyển nhượng dự án.
Cuối cùng là sớm ban hành quy định về thuế suất giao dịch BĐS và số lượng BĐS sở hữu chịu thuế để tạo động lực cho người dân khai báo đúng giá trị giao dịch, tăng nguồn thu từ giao dịch BĐS và đảm bảo hoạt động kinh doanh BĐS được minh bạch, lành mạnh./.