Vấn đề phát sinh tại Dự án, cơ quan chức năng vào cuộc giải quyết
Theo Giấy phép xây dựng số 122/GPXD ngày 11/04/2006 thì Công ty Việt Chi Hưng được cấp phép xây dựng Cao ốc căn hộ - thương mại Tản Đà, công năng sử dụng của các tầng gồm: tầng hầm 1,2 bố trí để xe; từ tầng trệt đến lầu 2 bố trí khu thương mại; từ lầu 3 đến lầu 20 bố trí căn hộ.
Trong quá trình quản lý, sử dụng, Công ty Việt Chi Hưng (Chủ đầu tư cao ốc căn hộ - Thương mại Tản Đà) đã bán cho Ngân hàng TNHH Indovina một phần tầng hầm 1 và một phần diện tích tầng trệt, tầng kỹ thuật sử dụng làm Phòng sinh hoạt cộng đồng.
Ngày 09/05/2017, Sở Xây dựng TP có nhận được nội dung đơn của công dân phản ánh một số vấn đề liên quan tới công năng sử dụng tòa nhà; thiếu phối hợp giữa chủ đầu tư trong việc vận hành tòa nhà; thắc mắc về 1 số khoản thu, chi của chung cư...
Ngày 29/05/2017, Sở Xây dựng TP có ý kiến bằng văn bản gửi Ban quản trị chung cư Tản Đà, UBND phường 11 và UBND quận 5, trong đó nêu rõ: Công trình được cấp Giấy phép xây dựng trước Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2006; Các nội dung vi phạm tại tầng hầm 1, tầng trệt, tầng kỹ thuật đã được Chủ đầu tư khắc phục hậu quả.
Trong khi đó, việc xác định phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư được đầu tư xây dựng trước khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành thì áp dụng theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
Cụ thể là: Trường hợp Hợp đồng có quy định trong phần diện tích nơi để xe của nhà chung cư được chủ đầu tư đồng ý cho sử dụng chung thì chủ đầu tư phải xác định rõ công năng phần diện tích nơi để xe là phần sử dụng chung và công năng phần diện tích còn lại trong diện tích còn lại. Trường hợp Hợp đồng không có quy định về phần diện tích nơi để xe thì căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt để xác định định phần diện tích nơi để xe thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng; nếu trong hồ sơ, tài liệu, dự án cũng không có quy định về quyền sở hữu diện tích nơi để xe thì chủ đầu tư và các chủ sở hữu phải thỏa thuận đảm bảo quyền lợi của cả chủ đầu tư và các chủ sở hữu với mức thu tiền trông giữ xe không vượt quá mức do HĐND-UBND TP quy định.
Đối với đề nghị của công dân liên quan đến việc Chủ đầu tư chưa bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định. Căn cứ vào Quy chế quản lý, sử dụng chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/TT-BXD của Bộ Xây dựng, tại Điểm c Khoản 3 Điều 5 quy định: “Trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm a Khoản này mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có nhà chung cư, yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ”.
Thực tế, sau văn bản ban hành từ tháng 05/2017, đến tháng 04/2018 thì nội dung về việc bàn giao hồ sơ nhà chung cư của Chủ đầu tư với cư dân chưa được thực hiện.
Ngày 03/04/2018, Thanh tra Sở Xây dựng TP ban hành văn bản số 1928/TT-TTCN giải quyết đơn của Ban quản trị Chung cư 86 Tản Đà gửi Ban quản trị và Chủ đầu tư. Trong đó đề nghị Chủ đầu tư, Ban quản trị thực hiện đúng các quy định liên quan đến việc bàn giao hồ sơ nhà chung cư hoặc liên hệ với UBND phường 11, UBND quận 5 để được giải quyết.
Giấy chứng nhận thẩm duyệt PCCC tại Dự án được cấp từ năm 2005
Đến ngày 27/02/2019, Sở Xây dựng TP tiếp tục gửi nội dung văn bản tới UBND quận 5 đề nghị UBND quận 5 khẩn trương kiểm tra, rà soát, xử lý dứt điểm các nội dung phản ánh của Ban quản trị (trong đó có nội dung bàn giao hồ sơ nhà chung cư) để trình UBND TP báo cáo Bộ Xây dựng.
Ngoài ra, nội dung liên quan tới thắc mắc về kinh phí vận hành, bảo trì, Thanh tra Sở Xây dựng TP đã có nhận xét tại văn bản 1928/TT-TTCN: “trường hợp Chủ đầu tư có phần diện tích sở hữu riêng tại nhà chung cư (tầng hầm, khu văn phòng, thương mại...), Chủ đầu tư có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định”.
Nhiều hạng mục PCCC của tòa nhà được thẩm duyệt và nghiệm thu
Liên quan tới nội dung đơn thư về vấn đề an toàn PCCC của tòa nhà 86, ngay từ thời điểm 17/01/2008 (tức là cách đây hơn 11 năm), Sở Cảnh sát PCCC TP Hồ Chí Minh đã có văn bản 133/PCCC-NT(KV5) nghiệm thu PCCC đối với công trình xây dựng tại 86 Tản Đà. Các hệ thống PCCC đã nghiệm thu gồm: Kiến trúc công trình và các hệ thống: chữa cháy vách tường, báo cháy tự động, chữa cháy tự động, chữa cháy Hose Reel, màng nước ngăn cháy Drencher và chống sét.
Đến 31/10/2017, Ban quản trị đề nghị Cảnh sát PCCC TP có ý kiến với đường giao thông của công trình Khu căn hộ thương mại tại địa chỉ 86 Tản Đà. Sau đó, ngày 28/11/2017, Cảnh sát PCCC TP đã ban hành văn bản trả lời số 7318/PCCC-P2. Trong đó nêu rõ: “Căn cứ theo bản vẽ mặt bằng trệt tổng thể (Ký hiệu KIXP – 02 do Công ty Liên doanh Thiết kế xây dựng và Phát triển lập) đã được thẩm duyệt về PCCC đính kèm Giấy chứng nhận thẩm duyệt về PCCC số 190/TD-PCCC (KT) ngày 25/02/2005 của Phòng Cảnh sát PCCC Công an TP, khu vực từ tường bên trục A của công trình đến ranh đất có khoảng cách 06 m là khoảng cách an toàn PCCC theo quy định của Bảng E1 phụ lục E Yêu cầu về khoảng cách PCCC giữa các nhà và công trình thuộc quy chuẩn QCVN 06:2010/BXD. Đồng thời, đường giao thông nội bộ bố trí trên khu vực này là đường giao thông dành cho xe chữa cháy hoạt động theo quy định tại Điều 5.5 của Quy chuẩn QCVN 06:2010/BXD.
Ngày 20/02/2019, Phòng Cảnh sát PCCC&CNCH (Công an TP) tiếp nhận đơn xin phép phê duyệt đủ điều kiện an toàn về PCCC khu vực đỗ xe máy ngoài trời của Công ty Việt Chi Hưng do Công ty này làm Chủ đầu tư.
Ngày 26/02/2019, Phòng Cảnh sát PCCC&CNCH TP đã có kiểm tra thực tế, đối chiếu với hồ sơ thẩm duyệt, nghiệm thu về PCCC, ngày 05/03/2019, Phòng này có ý kiến bằng văn bản gửi Công ty Việt Chi Hưng trả lời: “Khu vực đỗ xe ngoài trời có diện tích khoảng 260m2, không có mái che tại khu vực tầng trệt của công trình đã được thẩm duyệt về PCCC theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt về PCCC số 190/TD-PCCC(KT) của Sở Cảnh sát PCCC TP và được nghiệm thu về PCCC theo Văn bản số 133/PCCC-NT(KV5) của Sở Cảnh sát PCCC TP.
Tuy nhiên, việc Chủ đầu tư sử dụng khu vực với Công năng là khoảng cách an toàn PCCC và đường giao thông dành cho xe chữa cháy hoạt động để trông giữ xe, theo đánh giá của Thanh tra Sở Xây dựng TP là không phù hợp với quy định và không đảm bảo an toàn PCCC tại chung cư. Vì vậy, Thanh tra Sở Xây dựng đã có công văn đề nghị UBND phường 11, quận 5 kiểm tra, xử lý theo thẩm quyền.
Như vậy, có thể khẳng định, Chung cư 86 Tản Đà do Công ty Việt Chi Hưng làm Chủ đầu tư đã cơ bản đảm bảo các điều kiện pháp lý liên quan đến việc xây dựng, vận hành tòa nhà. Tuy nhiên, trong quá trình vận hành, vẫn còn một số tồn tại, vướng mắc chưa được giải quyết triệt để, làm phát sinh phản ánh, đơn thư. Các phát sinh, kiến nghị của cư dân cần thiết phải được các cơ quan có thẩm quyền sớm vào cuộc giải quyết triệt để.
Hiện nay, Tạp chí Thanh tra đã gửi công văn về việc trao đổi, xác minh các nội dung liên quan tới vấn đề pháp lý, quản lý, vận hành Chung cư 86 Tản Đà thuộc phường 11, quận 5, TP Hồ Chí Minh tới các cơ quan chức năng. Đồng thời sẽ tiếp tục quay trở lại khi có thêm thông tin.
Tòa soạn