Sức hút đặc biệt của thị trường bất động sản

Hiện tượng trả giá cao bất thường của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không còn là mới và Thủ tướng cũng không phải lần đầu ký Công điện chấn chỉnh.

Câu chuyện của ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh - trúng thầu khi trả giá gần 2,44 tỷ đồng/m2 ở lô đất 3-12 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm từng gây choáng váng dư luận và các nhà đầu tư vẫn còn như mới hôm qua, để lại nhiều bài học sâu sắc.

Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã bỏ cọc sau 1 tháng trúng đấu giá lô đất 3-12 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Nguồn ảnh: ITN

Nhiều chuyên gia cho rằng, tình trạng đấu giá đất như ở Thủ Thiêm sẽ để lại nhiều hệ lụy. Giá đất quá cao mới được xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất. Giá đất quá cao được xác lập sẽ tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1, có lợi cho các dự án siêu sang, tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 trở thành bình thường

Sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm đã có một số chủ đầu tư bất động sản dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để “găm” hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá. Điều này có thể để lại các hệ lụy tiếp theo như: Doanh nghiệp lợi dụng việc trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, rút ruột ngân hàng hoặc để làm sạch bảng cân đối tài chính. Kết quả đấu giá cũng có thể tác động tiêu cực đến tất cả phân khúc thị trường bất động sản, gây trở ngại rất lớn cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà, trước hết là mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp.

Tuy nhiên, tối 11/1/2022, Tập đoàn Tân Hoàng Minh xác nhận đã gửi “tâm thư” xin chấm dứt hợp đồng mua lô đất đấu giá nói trên, chấp nhận mất cọc gần 600 tỷ đồng theo quy chế đấu giá. Động thái này của Tập đoàn Tân Hoàng Minh được cho là đã tiếp nhận những ý kiến cảnh báo từ kỳ họp bất thường của Quốc hội trước đó.

Sau sự việc này, ông Đỗ Anh Dũng và Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã phải trả giá đắt, phải hoàn trả 8.600 tỷ đồng cho 6.630 bị hại (người mua trái phiếu) và ông chủ của Tân Hoàng Minh thì phải nhận án 7 năm tù về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản".

Ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh bị bắt và chịu án 7 năm tù. Nguồn ảnh: https://nld.com.vn/

Không chỉ có câu chuyện của Tân Hoàng Minh, mới đây, ngày 3/12/2024, thông tin từ Công an thành phố Hà Nội cho biết, đơn vị đã tiến hành tạm giữ 5 đối tượng cố tình phá hoại kết quả đấu giá đất khi trả giá tới 30 tỷ đồng/m2 đất tại phiên đấu giá của huyện Sóc Sơn, Hà Nội.

Các đối tượng liên quan đến vụ việc đấu giá của huyện Sóc Sơn, Hà Nội bị bắt giữ. (Ảnh: Chu Dũng).

Từ thực tiễn trên cho thấy sức hút đặc biệt của thị trường bất động sản. Thông tin từ cafef.vn ngày 13/12/2024, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư có lợi suất tốt nhất Việt Nam 10 năm qua. Giá bất động sản tại Việt Nam cũng tăng trưởng thuộc top đầu thế giới: Chung cư đạt mức sinh lợi gần 300%, đất nền 237%, vàng đạt 230%, chứng khoán 209%...

Bởi thế nên, khi mà các quy định của pháp luật chưa đủ chặt chẽ, chế tài xử phạt chưa đủ mạnh thì với sức hút đặc biệt của thị trường bất động sản, các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân vẫn cố tình bất chấp, thông đồng, thổi giá, tìm mọi cách để thao túng, gây nhiễu loạn, làm méo mó sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Dòng tiền đầu tư cuối năm có xu hướng đổ về các thị trường vệ tinh Hà Nội với nhiều tiềm năng tăng trưởng. Nguồn ảnh: ITN

Cần sự chung tay mạnh mẽ của cả hệ thống

Để khắc phục tình trạng trên, đồng thời để nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, Thủ tướng Chính phủ đã tiếp tục ký Công điện 134/CĐ-TTg ngày 14/12/2024 về việc kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất (trước đó là Công điện số 82/CĐ-TTg, ngày 21/8/2024).

Theo đó, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu:

Thứ nhất, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan, đơn vị chức năng rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định của pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Trong đó tập trung thực hiện các giải pháp sau:

Tổ chức công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị khu vực tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và các khu vực lân cận; có biện pháp bảo đảm nguồn cung bất động sản nhà ở, đất ở phù hợp với khả năng tiếp cận và thanh toán của đại đa số người dân có nhu cầu, khắc phục tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường bất động sản;

Trước khi xác định giá khởi điểm theo bảng giá đất phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất phải tiến hành rà soát, điều chỉnh, bổ sung giá đất tương ứng trong bảng giá đất tại khu vực, vị trí tổ chức đấu giá theo quy định của pháp luật về đất đai, bảo đảm giá khởi điểm đưa ra đấu giá phải phù hợp với điều kiện cơ sở hạ tầng đã đầu tư và mặt bằng giá đất thực tế tại khu vực tổ chức đấu giá;

Chỉ đạo việc xây dựng phương án đấu giá quyền sử dụng đất phải bảo đảm chặt chẽ, khoa học, có sự kiểm soát của cơ quan chức năng, tránh tình trạng lợi dụng việc đấu giá để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường, trong đó lưu ý về quy định rút ngắn thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, xác định mức tiền phải nộp lần đầu phù hợp để hạn chế tình trạng bỏ cọc; chỉ đạo đơn vị được giao tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản lựa chọn hình thức, phương thức đấu giá phù hợp để hạn chế hành vi thông đồng, dìm giá hoặc thổi giá;

Rà soát nhu cầu đất ở tại địa phương, lập quy hoạch và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng các khu đất dự kiến tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; đồng thời xem xét bố trí quỹ đất phù hợp để thực hiện giao đất tái định cư, giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho các đối tượng quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 3 Điều 124 của Luật Đất đai năm 2024;

Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm công khai, minh bạch; căn cứ quy định của pháp luật hiện hành, có biện pháp phù hợp để quản lý chặt chẽ thông tin về lịch sử tham gia đấu giá và dòng tiền trong tài khoản thanh toán của người trúng đấu giá, nhất là các trường hợp có biểu hiện bất thường trong đấu giá như: Một người hoặc nhóm người đăng ký đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một khu đất đấu giá, người tham gia đấu giá bỏ giá cao bất thường hoặc trúng giá cao nhưng bỏ cọc,… nhằm hạn chế các hiện tượng tiêu cực có thể xảy ra;

Chịu trách nhiệm trước pháp luật và Thủ tướng Chính phủ trong việc tổ chức, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích của các bên liên quan.

Thứ hai, Bộ trưởng Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ trưởng các Bộ: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Xây dựng và Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương rà soát, hoàn thiện quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, thực hiện chuyển đổi số trong công tác đấu giá tài sản (bao gồm cả đấu giá quyền sử dụng đất) để đảm bảo đầy đủ thông tin công khai, minh bạch, chặt chẽ, khoa học, tránh bị lợi dụng trong quá trình tham gia và thực hiện đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá quyền sử dụng đất.

Bổ sung chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong lĩnh vực đấu giá, nhất là các hành vi thông đồng, dìm giá, thổi giá, thao túng giá, lợi dụng đấu giá để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường; bổ sung quy định điều kiện hạn chế cho phép tham gia đối với người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất mà trước đó đã có các hành vi vi phạm hoặc cố ý bỏ cọc nhằm trục lợi.

Thứ ba, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ trưởng các Bộ: Tư pháp, Tài chính, Xây dựng và Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường kiểm tra, thanh tra hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường, kịp thời phát hiện các bất cập trong quy định pháp luật để tham mưu, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, bổ sung cho phù hợp; đồng thời xử lý theo thẩm quyền hoặc đề xuất cấp có thẩm quyền xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường; báo cáo Thủ tướng Chính phủ những vấn đề vượt thẩm quyền.

Thứ tư, Bộ trưởng Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nghiên cứu, đánh giá cụ thể các tác động của kết quả đấu giá quyền sử dụng đất vừa qua (nhất là các trường hợp có kết quả đấu giá cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm) đến mặt bằng giá đất ở, nhà ở, thị trường bất động sản; chủ động giải quyết theo thẩm quyền hoặc đề xuất cấp có thẩm quyền các biện pháp để hạn chế tác động tiêu cực (nếu có), góp phần điều tiết, bình ổn, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, báo cáo kết quả với Thủ tướng Chính phủ.

Thứ năm, Bộ trưởng Bộ Công an chỉ đạo các đơn vị nghiệp vụ và công an các địa phương chủ động nắm tình hình, phát hiện, điều tra, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm đến mức phải truy cứu trách nhiệm hình sự trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ sáu, các cơ quan chức năng chỉ đạo các đơn vị, địa phương tăng cường nắm tình hình, kịp thời phát hiện, ngăn chặn, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy định của pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là các hành vi thông đồng, cấu kết để dìm giá hoặc thổi giá, thao túng giá để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Với những giải pháp quyết liệt và đồng bộ như trên mà Thủ tướng đã đề ra, sự phối hợp chặt chẽ từ các bộ ngành, địa phương, tin rằng thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ lành mạnh hơn, người dân sẽ được hưởng lợi nhiều hơn từ những dự án nhà với mức giá phù hợp ở “mặt đất” chứ không phải “trên trời”.