Chênh lệch quá lớn, người mua và người bán dễ bắt tay với nhau

Hiện nay theo quy định, người bán là cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân, còn doanh nghiệp bất động sản đóng 20% trên thu nhập và còn nhiều loại phí, lệ phí khác. Đã có không ít trường hợp tìm cách kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, hoặc có hiện tượng ký 2 hợp đồng ghi giá khác nhau, nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước.

Nếu như mảnh đất được giao dịch với giá 4 tỷ đồng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%, tương đương với 80 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu hợp đồng công chứng để giá 1 tỷ đồng, thì số thuế phải đóng giảm xuống chỉ còn 20 triệu đồng và Nhà nước sẽ thất thu 60 triệu đồng, còn người bán thì ăn gian được số tiền này. Khoản tiền chênh lệch lớn vậy nên không ít người mua và người bán bắt tay nhau để ghi giá bán thấp hơn nhằm mục đích trốn thuế.

Mới đây, báo chí đưa tin, một cá nhân ở thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng đã bán hơn 13.000 m2 đất ở và đất trồng cây lâu năm với giá 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi cơ quan thuế phối hợp với cơ quan công an mời các bên liên quan đến làm việc, các cá nhân đã kê khai điều chuyển giá chuyển nhượng lên 8 tỷ đồng. Chi cục Thuế TP Đà Lạt đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính với số tiền thuế truy thu và tiền phạt là 187,5 triệu đồng.

Theo tìm hiểu, tình trạng bán nhà, đất "2 giá" cũng đã diễn ra tại một số dự án bất động sản và một số khu vực giao dịch đất nền sôi động. Có những lô liền kề tại một dự án được môi giới đưa ra tiền chênh gần tương đương với giá mua ký trên hợp đồng, hay lại các mảnh đất khu vực “sốt” trước thông tin chuẩn lên quận, thì giá giao dịch thực tế hơn giá trị ghi trong hợp đồng mua bán lên tới vài lần, thậm chí có trường hợp lên tới 5 - 7 lần…

Theo sư Trương Anh Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú, hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản và có thể thỏa thuận bằng lời nói, thực tế hiện nay phát sinh trường hợp chuyển nhượng BĐS với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch. Theo đó có thể tồn tại song song 02 loại hợp đồng:

Hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động và hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Toà. Thực tế có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá do nhà nước quy định.

Cũng có thể, hai bên thực hiện mua và bán chuyển nhượng BĐS không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền, trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với BĐS nhằm tránh thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS.

Thực tế đã diễn ra từ khá lâu và khá phổ biến, đây được xem là lỗ hổng “cố hữu” trong công tác quản lý, khi ngành Thuế vẫn đang còn khá lúng túng do gặp phải một số khó khăn như văn bản quy phạm pháp luật của các bộ, ngành chưa đồng bộ, dữ liệu về đất đai của các cơ quan quản lý Nhà nước chưa được xây dựng đồng bộ, liên thông để trao đổi phục vụ quản lý thông tin liên quan đến đất. Đặc biệt, đối với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chưa quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng BĐS.

Hoạt động giao dịch mua, bán đất nền diễn ra khá nhộn nhịp. Ảnh minh họa/Internet

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra thuế, xử lý nghiêm đối với hành vi trốn thuế

Bên cạnh đó, ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của một bộ phận người dân chưa cao, nhận thức về pháp luật còn thấp, chưa nhận thức được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng. Mặt khác, cơ quan thuế không có chức năng điều tra nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn. Việc ấn định thuế được thực hiện có hiệu quả chỉ trong trường hợp cơ quan có liên quan như điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán… thu thập đủ chứng cứ chứng minh giao dịch mua bán thực tế, phát hiện kết luận hành vi gian lận, trốn thuế thì mới đủ căn cứ để cơ quan thuế ấn định thuế.

Cũng theo luật sư Trương Anh Tú, để giải quyết vấn đề đề này, trước mắt cần tập trung nghiên cứu sửa đổi, bổ sung đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật về thuế liên quan đến căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và thu nhập doanh nghiệp. Cần thiết phải bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Điều 16 Luật kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014.

Trong công tác quản lý nhà nước về thuế, cần đẩy mạnh nhiều giải pháp quản lý thuế trong lĩnh vực BĐS như phối hợp với các cơ quan ban ngành quản lý về đất đai, đặc biệt là công tác phối hợp với cơ quan Công an các địa phương để phối hợp điều tra, xử lý những trường hợp sai phạm về trốn thuế, tránh thuế BĐS làm thất thu NSNN.

Ngành Thuế cần chỉ đạo cơ quan thuế các cấp tập trung triển khai tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật, đặc biệt là nội dung quy định về hành vi trốn thuế và xử lý vi phạm đối với hành vi trốn thuế trong pháp luật hình sự và chính sách thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS để người dân, doanh nghiệp được biết.

Đồng thời, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra thuế, đẩy mạnh phối hợp tổ chức thanh tra, kiểm tra liên ngành. Tập trung xây dựng chuyên đề thanh tra - kiểm tra đối tượng và kiểm tra công vụ trong lĩnh vực công chứng và công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS tại các Chi cục Thuế phát hiện các hành vi trốn thuế, gian lận thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, thực hiện ấn định thuế, truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo quy định của pháp luật.

Không những vậy, cơ quan thuế cần kịp thời chủ động phối hợp với các sở, ban, ngành có liên quan trong công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Đề xuất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng Đề án chống thất thu đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, chủ động phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan tham mưu, báo cáo UBND cấp tỉnh xây dựng Bảng giá đất sát với giá đất phổ biến trên thị trường…

Hồng Dân