Việc mua bán nhà đất thường có giá trị lớn nên người đi mua đều muốn có những thông tin tốt để có sự cân nhắc, chọn lựa và quyết định đúng. Thường thì thông tin được thể hiện trên các kênh truyền thông, báo đài, song chủ yếu lại chỉ là những thông tin tổng thể, nhận định chung về thị trường nhà đất, chứ không giới thiệu cụ thể về từng dự án nhà đất đang mở bán. Người mua phải vừa xem vừa phải suy xét, thẩm tra độ chính xác bởi phần lớn các thông tin về bán nhà đất trên các kênh thông tin mạng chưa thực sự chính xác như những gì quảng cáo. Đáng ngờ nhất là những thông tin, mách nước, chỉ trỏ của đám cò đất. Đã từng có khá nhiều người bị lừa lọc, mất những khoản tiền lớn vì quá tin vào cò đất hay sự quảng cáo của các dự án ma về nhà chung cư hoặc đất nền.
Vậy những người cần mua nhà đất biết hỏi ai, tin ai đây giữa một thực tế vừa phong phú, vừa khó nhận biết, như mê cung của thị trường nhà đất? Khi mà những thay đổi liên tục về cấu trúc và triển vọng kinh tế khả quan đang là động lực phát triển của thị trường nhà ở, đặc biệt là tại hai đô thị lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Có điều là những thông tin về nguồn cung nhà đất cũng rất bấp bênh, lên xuống, khi này thì báo đài đưa tin nguồn cung đang rất dồi dào, lúc khác lại có thông tin giảm mạnh, khiến giá cả cũng nhảy nhót theo. Thường là khi nguồn cung không ổn định, nhà đất rất dễ bị làm giá vượt qua quá nhiều giá trị thực, ảnh hưởng đến sự ổn định chung của thị trường nhà đất, rất khó cho sự chọn lựa, quyết định của người có nhu cầu mua. Đến cả những doanh nghiệp kinh doanh nhà đất một cách chân chính cũng khó có thể tiên lượng được về tổng thể nguồn cung nhà đất cũng như nhu cầu mua nhà đất theo thời gian, càng không thể tiên lượng được hết những rủi ro về mặt pháp lý, về thời gian thực hiện quy trình, thủ tục hành chính, dẫn đến không thực hiện được đúng cam kết như đã quảng cáo, nhất là cam kết với khách hàng theo hợp đồng bán nhà đất đã ký kết. Dẫn đến tình hình doanh nghiệp bị mất uy tín, chậm trễ giao hàng, thiệt hại về tài chính và các khách hàng là những người mua nhà đất cảm thấy như bị lừa, bị vỡ kế hoạch thay đổi, ổn định nơi ăn ở.
Theo nhận định của những cán bộ quản lý nhà và kinh doanh bất động sản thì sự phát triển nhà ở thương mại, theo quy luật thị trường cung cầu, cầu nhiều cung ít thì giá tăng, quỹ đất càng giảm thì giá nhà càng tăng, song trong thực tế nhiều khi giá lại giảm. Việc tăng giảm này phụ thuộc vào từng phân khúc xây dựng với mỗi thời kỳ nhất định, ví như khi nhà ở cao cấp phát triển quá nhiều, sau đó lại giảm mạnh cả về số lượng bán lẫn giá bán, nhường chỗ cho các căn hộ giá cả vừa phải. Với các nhà đầu tư, họ thấy để đầu tư vào chung cư cũng như nhà đất nói chung là một việc rất khó, do rất khó nắm bắt thông tin chính xác nên cũng khó quyết định việc bán mua, nhiều người vội mua mua lại phải vội bán để cắt lỗ tạo sự hoang mang trên thị trường. Nhìn chung cả bên bán, lẫn bên mua nhà đất đều rất cần có những thông tin đúng, tiên lượng thông minh, tự họ tìm kiếm cho được, cho đủ, cho đúng là vô cùng khó, nên đều cần vai trò của một vị trí thứ ba đứng giữa hai bên bán mua nhà đất mà cung cấp thông tin, mách nước, đó là thứ hoạt động môi giới nhà đất, do một tổ chức nhiều người, hoặc một người đứng ra làm.
Đáp ứng yêu cầu đó, nghề, ngành môi giới nhà đất đã hình thành. Thực tế cho thấy nếu nghề môi giới bất động sản hoạt động chính đính, đúng pháp luật thì sẽ hỗ trợ cho thị trường bất động sản hoạt động tốt, được cả cho người bán lẫn người mua nhà đất, để họ khỏi phải như người bị lạc giữa rừng cả về mặt luật pháp cũng như về mặt thông tin. Đáng tiếc là hiện nay không ít đơn vị, cá nhân môi giới bất động sản lại mưu lợi không chính đáng, họ lách luật, tạo giá cả không đúng, đẩy giá bất động sản lên cao nhằm ăn chia với một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản về khoản lời lãi lớn nhưng bất minh bất chính đó.
Để chống lại việc trên, Luật Kinh doanh bất động sản ban hành từ năm 2014 đã quy định rõ: Để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc phải thành lập tổ chức và phải có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, hoặc nếu là cá nhân kinh doanh độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cả hai trường hợp đều phải đăng ký mã thuế, nộp thuế theo quy định của pháp luật. Cá nhân hay đơn vị nào không thực hiện đúng như thế, hoặc hết thời gian được phép hành nghề thì không được hành nghề môi giới bất động sản, nếu sai sẽ bị phạt tiền nặng và xử lý theo pháp luật. Tuy nhiên, quá trình thực thi các điều luật này lại cho thấy một số điều khoản liên quan đến lĩnh vực môi giới bất động sản chưa theo kịp sự phát triển nhanh, mạnh và đầy phức tạp của nghề môi giới bất động sản, trước một thực tế là hoạt động này rất khó phân biệt giữa chân chính, theo đúng pháp luật, thạo nghề, với thiếu chuyên môn, trục lợi bất minh, có cả việc người hành nghề môi giới bất động sản chân chính chưa được bảo vệ tuy họ chỉ là số ít, còn gian giảo, chộp giật, vi phạm pháp luật trong môi giới bất động sản lại chiếm số đông.
Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong ba năm gần đây mức tăng của hoạt động môi giới bất động sản trung bình là 15% mỗi năm. Trong khoảng 300. 000 người đang hoạt động môi giới bất động sản, chỉ có 30.000 - 35.000 người, nghĩa là 10 đến 12%, đủ điều kiện hành nghề, còn nhiều người yếu về chuyên môn, thiếu đạo đức, vi phạm pháp luật, coi thường các quy định quản lý, nên một số lượng lớn các sản phẩm bất động sản được môi giới, đưa thông tin ảo, thổi phồng giá, chào bán khi không đủ tiêu chuẩn đưa vào kinh doanh. Có đến 90 % tin rao bán bất động sản nhà ở riêng lẻ thiếu chính xác, có sai lệch thông tin về vị trí, giá cả, pháp lý, quy hoạch, khiến nhiều người mua nhà đất bị rủi ro khi giao dịch bất động sản thông qua môi giới loại này. Vẫn biết, việc mua bất động sản cũng như bán bất động sản rất cần thông qua khâu môi giới, nhưng phải là hoạt động chính đáng.
Trước thực tế hoạt động môi giới bất động sản như hiện nay, rất cần có sự xem xét chấn chỉnh lại về các điều luật cho phù hợp, ban hành, triển khai thực hiện các biện pháp quản lý sâu sát, cụ thể hơn, chặt chẽ hơn để hoạt động môi giới bất động sản tuân thủ nghiêm các quy định của pháp luật. Cũng cần phải cấp mã số định danh, quy định bắt buộc ký hợp đồng ủy quyền đại diện giao dịch bất động sản với một nhà môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề, phải nghiêm cấm hành nghề môi giới bất động sản không có chứng chỉ./.
Trung Vũ