Theo hồ sơ thể hiện, ngày 25/11/2016, UBND TP Hồ Chí Minh và liên danh nhà đầu tư gồm Công ty cổ phần Đầu tư HNS Việt Nam - Công ty Cổ phần đầu tư Văn Phú Invest - Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư xây dựng Bắc Ái ký hợp đồng BT số 6827/HĐ-UBND dự án đầu tư xây dựng đoạn tuyến kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa - Quốc lộ 1, quận Thủ Đức (nay là thành phố Thủ Đức) theo hình thức BT với chiều dài 2,751 km.
Đây là dự án thuộc Vành đai 2 có tổng diện tích phải thực hiện giải phóng mặt bằng hơn 20 ha. UBND quận Thủ Đức (nay là thành phố Thủ Đức) chịu trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng, quản lý, sử dụng và quyết toán chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định. Giá trị hợp đồng BT là 2.765 tỷ đồng bao gồm 944 tỷ đồng giá trị dự án BT và 1.821 tỷ đồng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng.
Hợp đồng này nêu rõ, thời điểm thanh toán hợp đồng BT là thời điểm UBND TP Hồ Chí Minh ban hành quyết định giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư. Các khu đất được sử dụng để thanh toán gồm: khu đất 234 Lý Tự Trọng (Quận 1, rộng 643 m2), khu đất 129 Đinh Tiên Hoàng (quận Bình Thạnh, 7.200 m2), khu đất 582 Kinh Dương Vương (quận Bình Tân, 12.240 m2), khu đất 132 Đào Duy Từ (Quận 10, 10.618,5 m2), khu đất 12 Kỳ Đồng (Quận 3, 940 m2) và khu đất 42 Trương Định (Quận 3.807 m2).
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa đầy đủ hồ sơ pháp lý
Gần 5 tháng sau, vào ngày 6/3/2017, Công ty cổ phần Văn Phú Bắc Ái (doanh nghiệp dự án) với tư cách bên chuyển nhượng đã ký Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 132 Đào Duy Từ (Quận 10) cho Công ty TNHH Joming với giá 370 tỷ đồng (tương đương 37 triệu đồng/m2). Giá trị này được các bên xác nhận là đã bao gồm tiền sử dụng đất, giá trị tài sản trên đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng.
Khu đất 132 Đào Duy Từ được chuyển nhượng khi chưa đầy đủ thủ tục pháp lý
Khu đất 132 Đào Duy Từ hiện tại là trụ sở hoạt động của Công ty cổ phần công trình
Cầu phà TP Hồ Chí Minh.
Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục được cơ quan chức năng cho phép, từ thu hồi, giao đất theo tiến độ thực hiện hợp đồng BT đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tính vào thời điểm ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng nói trên, khu đất 132 Đào Duy Từ chưa được cơ quan chức năng chấp thuận cho phép chuyển đổi, thậm chí đây đang còn là trụ sở hoạt động của Công ty cổ phần công trình Cầu phà TP Hồ Chí Minh (doanh nghiệp cổ phần hóa từ xí nghiệp nhà nước, hoạt động cho đến tháng 12/2018). Thế nhưng, Công ty cổ phần Văn Phú Bắc Ái lại "nhanh tay" ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác.
Đáng chú ý, trong phụ lục Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty cổ phần Văn Phú Bắc Ái và Công ty TNHH Joming lập ngày 14/5/2018 cũng thể hiện: Công ty cổ phần Văn Phú Bắc Ái sẽ hoàn thành thủ tục xin cơ quan chức năng chấp thuận chủ trương chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 30/9/2018.
Như vậy, vào thời điểm ký Hợp đồng nguyên tắc (tháng 3/2017), cơ quan Nhà nước chưa chấp thuận việc cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu đất 132 Đào Duy Từ. Trên thực tế, Công ty TNHH Joming đã chuyển tiền đặt cọc cho Công ty cổ phần Văn Phú Bắc Ái 74 tỷ đồng đợt 1. Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ cho giai đoạn tài chính 6 tháng kết thúc ngày 30/6/2021 của Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest cho thấy, số dư vào ngày 30/6/2021 của Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest; trong đó, có 74 tỷ đồng là tiền nhận đặt cọc theo Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty cổ phần Văn Phú Bắc Ái với Công ty TNHH Joming.
Đối lập với việc nhanh chóng tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng quỹ đất đối ứng nói trên là tiến độ xây dựng chậm chạp của dự án. Theo báo cáo của Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP Hồ Chí Minh (đơn vị giám sát nhà nước đối với dự án), hiện nay, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại dự án chỉ mới đạt 334/468 hồ sơ (đạt 71,36%), nhà đầu tư đã tiến hành tạm ứng hơn 960 tỷ đồng để phục vụ bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng.
Về tiến độ thi công, tháng 12/2017 chủ đầu tư bắt đầu thực hiện gói thầu XL-02 xây dựng cầu Rạch Lùng, cầu Rạch Ông Việt, cầu Rạch Gò Cát và đoạn tuyến từ km0+870 đến nút giao thông Gò Dưa. Lũy kế giá trị khối lượng thi công xây lắp toàn dự án đến nay đạt 43,8%. Từ tháng 3/2020 đến nay, dự án tạm ngưng thi công do công tác giải phóng mặt bằng của thành phố Thủ Đức còn chậm.
Trong khi đó, nhà đầu tư đang chờ UBND TP Hồ Chí Minh, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Giao thông vận tải thành phố xem xét ký phụ lục hợp đồng BT về thay đổi cơ cấu giá trị xây lắp trong hợp đồng BT; điều chỉnh thời gian thực hiện dự án và định giá các lô đất thuộc dự án khác để giao cho nhà đầu tư triển khai theo đúng hợp đồng BT.
Từ đó, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP Hồ Chí Minh kiến nghị UBND Thành phố sớm xét xét, chỉ đạo các sở ngành liên quan điều chỉnh thời gian thực hiện dự án, điều chỉnh dự án, ký điều chỉnh phụ lục hợp đồng BT, thanh toán đất đối ứng… để tránh phát sinh lãi, gây thất thoát lãng phí cho ngân sách.
Vì thế để đẩy nhanh tiến độ dự án, tăng giải ngân vốn đầu tư công, chính quyền các cấp cần quyết liệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đồng thời phía doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng cần có sự chia sẻ, đặc biệt tuân thủ nghiêm các quy định pháp luật của Nhà nước về đầu tư, quản lý xây dựng, đất đai.
Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư được Quốc hội thông qua (hiệu lực từ ngày 1/1/2020) chính thức loại bỏ hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Tuy nhiên, nhiều dự án BT đã được ký kết và thực hiện trước đó vẫn đang tồn tại nhiều vướng mắc cần được giải quyết dứt điểm; trong đó, có cơ chế thanh toán quỹ đất đối ứng cho giá trị hợp đồng để nhà đầu tư thu hồi vốn, vừa đảm bảo hài hòa lợi ích nhà nước, doanh nghiệp vừa tránh thất thoát tài sản nhà nước.
Đình Thuyết